위워크 기업가치 22조 원 된 이유

지난 4월25일, 미국 스타트업인 위워크(WeWork)가 회사채를 발행했다. 당시 시장에서는 위워크가 최근 적자를 이어가고 있는 탓에 목표치인 채권 5400억 원어치가 다 팔릴까 우려 섞인 반응이 나왔다. 기우였다. 이날 목표 금액의 다섯 배가 넘는 청약이 몰리면서 최종 금액을 7500억 원으로 증액 발행했다.

사실 이 회사는 우버, 에어비앤비 뒤를 이어 일론 머스크가 이끄는 스페이스엑스와 어깨를 나란히 하는 미국 내 최대 스타트업이다. 2017년 매출 1조 원을 기록한 이 회사의 가치는 22조 원에 달했다. 대체 이 회사의 정체는 뭘까?

위워크는 스타트업 등을 대상으로 소규모 사무실을 빌려주고 관리하는 사업을 주로 한다. 큰 건물을 저렴한 가격에 임대해 비싼 가격에 빌려주는 차익 거래로 돈을 남긴다. 그래서 일각에선 위워크를 두고 “IT 회사로 고평가받지만 본질은 부동산회사”라며 비판적으로 보는 이들도 적지 않다.

리스크도 큰 편이다. 상업용 부동산 사업은 경기에 영향을 많이 받기 때문에 불경기가 닥치면 유동성 리스크가 매우 높아진다. 위워크처럼 빌딩을 통째로 빌려 작은 사업자들에게 임대하는 것은 더욱 위험하다. 작은 사업자들이 사업이 어려워지거나 망할 경우 임대료를 감당하기 어려워지고, 결국 이는 위워크가 책임져야 하는 몫이기 때문이다.

하지만 이렇게 단순한 프레임으로 위워크를 평가하기는 어렵다. 사무실 임대사업에 다른 서비스를 더해 새로운 차원의 비즈니스 모델을 창출했기 때문이다. 위워크는 단순히 공간을 임대하고, 대신 우편물을 받아주는 관리인 서비스로는 부족하다고 판단했다. 그래서 위워크는 공간이라는 ‘하드웨어’를 파는 데 그치지 않고 공동체라는 ‘소프트웨어’를 얹어 새로운 패러다임을 제시했다. 임차인과 관리인의 관계에서 멤버와 커뮤니티 매니저의 관계로 재설정한 것이다. 위워크는 입주한 사람들을 ‘멤버’라고 정의하고 이들의 사업에 실질적으로 도움이 될 수 있는 ‘커뮤니티 매니저’로서의 역할을 자처했다.