해외직접투자의 핵 부동산, 사전조사가 성패 가른다

1980년대 말 본격화된 한국 기업의 해외직접 투자 규모는 2008년 238억 달러로 증가했다. 이는 한국 기업이 글로벌 경영을 강화하고 있다는 것을 보여준다. 세계 경제의 글로벌화 속에서 자본시장의 국제화와 IT 및 통신의 발달 등에 따른 결과로 볼 수 있다.

최근에는 자원 개발과 관련된 광업 분야의 해외 투자가 급증하고 서비스 분야 비중이 확대되는 반면 이전까지 절대적인 비중을 차지했던 제조업 분야의 해외투자 규모가 낮아지는 추세다. 제조업은 전체 해외직접 투자 가운데 2005년과 2006년에 각각 51.3% 및 47.9%를 차지했으나 2007년 이후 비중이 낮아져 지난해에는 28.2%로 떨어졌다. 광업은 2005년 6.7%에 불과했으나 지속적으로 증가해 2009년에는 27%로 상승해 제조업을 제치고 업종별 비중 1위에 올라섰다. 2010년에도 전체의 31.2%를 차지했다. 이 밖에 도·소매업, 전문·과학기술서비스업 등의 비중도 크게 증가하고 있다. 투자 지역도 중국 및 미국에서 동남아시아 등으로 확대되고 있으며 해외투자 기업의 주요 목적도 수출 촉진에서 현지 시장 진출로 바뀌고 있다.

해외 직접투자의 가장 핵심은 사무실, 공장, 매장 등의 사업장과 주재원 거주 주택, 물류 창고 등의 부동산에 대한 투자다. 국내 기업의 해외직접 투자 유형, 목적, 진출시장이 과거와 비교할 수 없을 정도로 다양해지면서 해외 직접투자 과정의 부동산을 찾아 투자하고 관리하는 일도 과거와 비교할 수 없을 정도로 복잡해졌다. 이 글에서는 해외투자 진출 시 사전에 고려해야 할 사항과 부동산 투자 시의 주의사항을 소개한다.

사전 조사가 해외진출의 출발

해외투자는 정보 불균형에 따른 위험이 내재돼 있다. 지리적으로 멀고 정치, 경제, 산업 여건과 문화, 언어 등이 다른 해외에 투자해야 하기 때문에 대기업도 해외 현지에서 입수할 수 있는 정보는 제한적일 수밖에 없다. 투자를 한 다음에도 미처 예측하지 못했던 돌발 상황이 종종 벌어진다. 문제는 해외투자가 결정되고 실행 단계에 접어들게 되면 투자 계획을 취소하기 쉽지 않다는 점이다. 사업을 뒤늦게 취소하면 이미 투입한 비용과 계약 위반에 따른 손해까지 감수해야 한다. 따라서 투자 실행 이전에 투자 여건을 철저히 조사해 확인하고 준비해두지 않으면 해외 직접투자의 성공 가능성이 그만큼 낮아진다.

계획단계에서 무엇을 조사할 것인지 체크리스트를 만들어 빠짐없이 조사하고 이를 사업계획에 반영한 다음 사업성이 있다고 판단될 때 투자 결정을 내려야 한다. 당연한 얘기처럼 들리지만 이러한 단계를 거치지 않거나 대충 넘어가는 기업들이 의외로 많다. 투자를 실행하다 보면 크고 작은 문제가 발생해 사업계획을 변경해야 하거나 일정이 지연되고 심지어는 계획을 취소해야 하는 경우도 있다. 사전에 치밀한 조사를 하고 사업 계획을 수립한 기업은 문제가 일어날 확률을 최소화하고 문제가 발생하더라도 조기에 해결책을 찾아 난관에서 벗어날 수 있다.

해외 투자에 대한 사업계획을 확정하려면 「투자정보 조사→사업계획 수립→사업타당성 분석」의 단계를 거친다. 이 사이클은 한 번에 끝나는 게 아니라 여러 번의 재검토 과정을 거쳐야 한다. 해외투자에 대한 경험이 많은 기업도 적게는 몇 번에서, 많게는 수십 번에 이르는 사이클을 거쳐 투자를 결정한다. 법인 설립 등 행정적인 절차는 투자가 결정되면 대행사를 통해 처리할 수 있으므로 먼저 투자를 위한 조사 및 사업 계획 수립에 충실해야 한다. 다음은 제조업체를 중심으로 만든 해외투자 진출을 위한 체크리스트다. 제조업체가 아닌 회사는 해당 업종의 특성에 맞게 변형해 활용하면 된다.

① 투자환경: 투자대상 국가 및 입지를 선정할 때 가장 중요한 고려사항은 투자목적이다. 즉 내수시장 진출 확대나 우회수출 거점으로의 활용이 목적인지, 아니면 고급 기술 습득이나 원가절감이 목적인지를 명확히 하고 최적의 국가 및 지역을 선정해야 한다. 가장 먼저 투자 목적대로 안정적인 사업을 추진할 수 있는지를 따져 투자의 타당성을 검증해보기 위해 진출대상 국가의 경제적 성장성, 외국인에 대한 투자정책과 지원, 투자입지로서 적합성 등 투자환경을 조사한다. 현지 국가의 경제적인 성장성을 예측하기란 상당히 어려운 작업이다. 현지 정부나 국제기구, 전문기관이 제시한 자료를 활용할 수 있다.

②진출사업 환경: 현지에서 사업 경험이 없을 때 가장 빠르게 현지 사정을 이해할 수 있는 방법은 뭘까. 현지에서 사업하고 있는 업체의 사업 현황을 조사하는 게 가장 손쉬운 방법이다. 내외국인 간에도 사업 환경이 다를 수 있기 때문에 현지 기업과 외국계 진출기업으로 구분해 조사할 필요가 있다. 조사가 완료되면 사업목표를 수립하고 판매 및 매출에 대한 계수목표를 세운다. 판매목표는 투자 금액에 직접적인 영향을 미치므로 시장상황 및 회사의 역량을 고려해 수립해야 한다. 무리한 판매목표를 세우고 투자를 했다가 경영이 악화되는 사례가 종종 있다.

③판매: 판매는 4P(Product-제품, Price-가격, Place-유통, Promotion-판촉)를 기준으로 조사할 수 있다. 판매는 최종 소비자를 위한 제품판매와 다른 완제품에 들어가는 원부자재 판매로 구분할 수 있으며 조사 내용에 차이가 있을 수 있다. 소비자들의 성향, 관습 및 구매 선호도를 조사하고 히트상품을 분석해 현지 소비자들의 기호에 맞게 제품을 개발, 생산하는 일이 중요하다. 한국에서 히트한 제품이니 현지에서도 통할 것이라고 믿고 투자를 했다가 낭패를 보는 기업도 적지 않다. 다른 경쟁업체들과의 차별화를 위해 동종 상위 업체의 전략을 4P 기준으로 분석하는 것도 도움이 된다.

④유통: 유통은 국가별로, 제품별로 구조가 다양하다. 전자 제품의 경우 직영점, 전문점, 할인점, 홈쇼핑, 인터넷 판매, 방문 판매 등으로 유통채널이 다양하다. 유통채널마다 마진과 대금 결제도 다르다. 이 때문에 사업 목적에 맞는 적합한 유통망을 선택하고 제품을 판매하는 게 중요하다. 필요한 경우 매장 등의 유통망과 관련한 부동산에 투자할 필요도 있다. 유통망을 통한 판매는 인력과 자금 등 투자가 많이 수반되므로 선택과 집중을 하는 노력도 필요하다.

⑤물류: 물류비에 영향을 미치는 요소로는 운송회사, 운송수단, 운송거리, 운송기간, 운송비, 운송횟수 등이 있다. 각 요소별로 현지 상황을 조사하고 최적의 방법을 찾아야 한다. 물류거리 및 비용에 영향을 미치는 중요한 요소는 공장의 입지다. 입지 선정은 내수판매, 우회수출 또는 내수/수출 병행 등의 목적에 따라 달라진다. 예를 들어 내수 목적이라면 시장에 근접한 곳, 수출은 항구에 근접한 곳이 일반적으로 유리하다. 내수와 수출을 병행한다면 현재 어느 쪽에 더 사업의 무게중심이 가 있으며 향후 사업 방향은 무엇인지를 종합적으로 고려해 결정한다. 물류거리 외에도 토지 가격, 부품조달 환경, 인력 및 유틸리티 수급 등의 상황도 종합적으로 고려해야 한다. 거래처에 직접 납품하는 게 가능하다면 물류창고를 운영하지 않는 게 좋다. 후진국일수록 물류시스템이 낙후돼 있기 때문에 부득이 자체 물류창고를 확보해 운영할 필요도 있다. 이 때는 직접투자나 임차를 비교 검토해 결정한다.

⑥공장입지: 공장입지는 산업단지나 지역별로 투자유치를 위해 인센티브를 제공하는 지역을 중심으로 검토하는 게 좋다. 각 입지별로 직접투자 이외에 임차해서 사용할 공장 건물이 있는지, 공장건축 후 임대를 제공하는 공단 또는 업체가 있는지를 지역별로 조사하고 어떤 방법으로 추진하는 게 유리한지를 따져보는 경제성 평가를 실시한다. 가격과 함께 제조공정에서 사용되는 전기, 공업용수, 가스 등의 유틸리티 공급이 원활한지도 따져봐야 한다. 부동산은 많은 돈이 투입되는 반면 한번 결정하면 바꾸기 쉽지 않기 때문에 면밀한 검토가 필요하다.

⑦투자/부품: 투자란 토지, 건물, 설비, 계측장비, 금형 등의 고정자산을 말한다. 투자비 계획을 수립할 때 제품의 품질에 영향을 미치는 투자항목을 반드시 포함시켜 제품품질 저하로 손실이 발생되지 않도록 예방해야 한다. 제조업의 원가항목 중에서 가장 높은 비중을 차지하는 게 재료비다. 따라서 원가를 낮추고 이익을 증가시키려면 좋은 부품을 얼마나 싸게 적기에 구입할 수 있느냐가 중요하다. 일반적으로 해외 부품업체 인프라는 국내보다 열악한 경우가 많다. 해외에서는 부품별로 국내와 동일한 구매 방법을 적용할 수 없기 때문에 현지 부품 인프라를 조사하고 미리 대책을 세워둬야 한다. 만약 해외에서 부품을 수입한다면 현지국가의 관세율도 체크해야 한다.

⑧노무: 제조업의 해외투자 요인 중 인건비, 노사관계, 인력난을 해결하기 위한 노무 요인도 중요하다. 현지의 노동 관련 법규 및 제도에 관한 자료를 입수해 법정 근로시간, 노동조합, 직원채용 및 해고, 잔업 및 교대근무, 최저임금, 정규 및 비정규 인력 운영, 각종 휴가/휴직제도 등에 대해 상세히 조사해야 한다. 공장의 입지가 인력 확보에 큰 영향을 미칠 수 있다는 점도 고려해야 한다. 특히 고급 전문 인력이 필요한 업종의 경우 이들 인력이 선호하는 입지를 확보하는 게 중요하다.

인건비는 가급적 직급별로 과거 3∼4년간 구체적인 비용 및 상승률을 조사해 향후 추이를 전망해보고 퇴직연금, 의료보험, 사회보장 보험 등 복지제도의 종류와 산출방법 등을 조사해 총 인건비에 반영해야 한다. 가장 신경 써야 할 부문은 현지인의 문화와 특성 등을 꼼꼼히 조사해 노무관리에 활용해야 한다는 점이다.

⑨제조: 해외에서의 생산방식은 한국과 동일할 필요는 없다. 상대적으로 인건비 부담이 적은 개도국에서 한국처럼 자동화를 고집할 필요는 없다. 한국에서는 외주를 맡겼던 공정도 자체 작업하는 게 유리한지도 다시 한번 따져봐야 한다. 동종 업체의 생산방식을 벤치마킹해 가장 효율적인 생산방식을 분석하는 노력도 필요하다. 현지 여건상 외주생산이 어렵고 사내에서도 생산이 어려운 공정이나 부품이 있다면 국내 관련 업체와 동반 진출하는 게 도움이 된다. 전기 사정은 공장 가동에 직결되므로 입지를 선택할 때 현지의 전력 사정을 반드시 확인하고 발전기 등 대비책을 준비해둬야 한다.

⑩운전자금: 운전자금 계획을 수립하려면 부품을 구매해 제품을 생산한 후에 거래처에 공급할 때까지 소요기간(운전주기)을 조사한다. 부품의 외상구매가 가능한지와 제품의 외상판매를 해야 하는지, 외상 기간은 얼마인지도 따져봐야 한다. 이를 기준으로 산출한 운전자금과 고정자산 투자금액을 합산하면 회사 전체의 소요자금이 된다. 이에 맞춰 자금 조달계획을 수립한다. 투자 규모와 필요한 운전자금 규모가 결정되면 자금을 조달할 방법을 찾아야 한다. 투자금은 전액 자기자본 또는 일부 외부자본을 통해 조달하는데 외부자본은 대개 금융권에서 차입한다. 투자금액을 절감하기 위해서는 본사의 유휴 설비 또는 라인전체를 이전해 활용할 수도 있다. 현지에 설립되는 법인의 자본금을 현금 대신 현물로 출자하는 방식으로 투자하면 된다.

⑪금융: 조세제도는 현지의 조세법을 참고하거나 현지 회계사나 세무사와 상담을 통해 조사해야 하며 세금의 종류(법인세, 개인소득세, 부가가치세, 특별소비세 등), 세율, 납세방법, 과실송금 보장, 한국과 현지 국가 간에 체결된 각종 협정(이중과세방지협정, 사회보장세면제협정, 투자보장협정 등)을 조사해야 한다. 현지의 일반적인 세율과 이중과세방지협정에 의한 세율은 상이한 부분이 있으니 반드시 내용을 확인해야 한다. 양국과 체결된 각종 조약이나 협정내용을 확인하는 방법은 국세청 및 외교통상부 홈페이지에서 확인 가능하다.

⑫법인형태: 법인 형태별 장단점, 설립 및 신고절차, 설립비용을 조사하고 법인의 형태를 결정한다. 법인의 형태는 세금의 경중과도 관련이 있으므로 변호사나 회계사와의 상담을 통해 결정하는 게 좋다.

⑬회계/일반 환경: 현지 회계사를 통해 회계기준 및 회계연도 등 관련 내용을 확인한다. 또한 사업계획을 수립하고 현지 생활에 신속히 적응하기 위해 인구 수 및 인구 구성, 상주 외국인 규모, 한국 기업 진출 현황, 진출 업체의 성공 및 실패 사례, 상관습 및 거래 시 유의사항, 비즈니스 에티켓, 비자 취득절차 등을 조사한다.

투자 정보 조사가 끝나면 조사 내용을 반영하고 회사의 역량을 고려한 사업계획을 수립한다. 제조업 투자 시 ‘선(先)판로 확보, 후(後)투자’의 원칙이 중요하다. 판로가 확보되지 않은 상태에서 덜컥 투자한 뒤에 주문이 없어 공장 가동을 하지 못하거나 경영이 악화되는 사례가 적지 않다.

사업 계획이 수립되면 사업타당성 분석을 한다. 이는 재무제표를 작성해보고 수익성을 분석하는 작업이며 보통 투자시점부터 3개 년 내지 5개 년까지는 검토가 필요하다. 해외투자 기준을 수립하고 기준에 충족되는지를 평가하는 게 좋다. (예, 내부수익률은 20% 이상이 돼야 하고 투자회수기간은 3년 이내)