코로나19 시대 글로벌 공유 오피스 시장 분석

“불편함 콕 집어 해결” 토종 기업이 뜬다

310호 (2020년 12월 Issue 1)

Article at a Glance

공유 오피스 비즈니스 모델을 전 세계에 확산시킨 위워크(WeWork)가 부실 경영 논란에 이어 기업공개(IPO)에도 실패하면서 공유 오피스 모델 자체에 대한 의구심이 증폭되고 있다. 설상가상으로 코로나19로 인해 재택근무가 확산되자 공유 오피스의 몰락을 예견하는 이들도 적지 않다. 하지만 적어도 한국 토종 공유 오피스들은 코로나19를 기회로 삼아 지속적으로 성장하고 있다. 글로벌 기업보다 한국 부동산 시장 정보 및 네트워크를 신속하게 확보할 수 있는데다 한국 기업들이 원하는 오피스 환경을 더 잘 이해하고 있는 덕분이다. 게다가 재택근무, 분산 근무가 확산된 것도 오히려 기회가 됐다. 디지털 기술을 활용한 편리한 시스템 운영과 효율적인 회의 운영 등이 활성화하면서 ‘한국형’ 공유 오피스 비즈니스 모델은 점차 성장할 것으로 기대된다.



코로나19 시대에도 성장하는 한국 공유 오피스

최근 위워크(WeWork)의 기업공개(IPO) 실패로 공유 오피스란 사업 모델에 대한 의구심이 커진 상황이다. 코로나19가 화두가 되다 보니 공용 공간을 함께 사용하고 커뮤니티 위주로 운영돼 사람 간 대규모 접촉이 불가피한 공유 오피스가 방역에 취약하기 때문이라는 우려가 일단 가장 크다. 실제로 위워크는 국내에서 20개 지점을 운영하고 있으나 올해 신규 출점은 단 1곳에 그쳤고 서울 본점인 을지로 지점 역시 절반 규모로 축소하고 있다.

반대로 이러한 흐름과 달리 국내 업체들은 분산 업무를 위한 거점 오피스 사용의 증가와 스타트업 붐을 타고 건재를 과시하고 있다. 패스트파이브는 2019년 18개 지점에서, 현재는 27개 지점으로 규모를 확대하고 IPO를 진행 중이다. 스파크플러스도 작년 11개 지점에서 올해 16개 지점으로 몸집을 키우면서 상장 주관사를 선정해 IPO를 준비하고 있다. 해외 공유 오피스 사업자들은 코로나로 신규 투자에 소극적으로 반응한 반면 국내 토종 업체들은 위기를 성장의 기회로 발판으로 삼아 더 큰 도약을 꿈꾸고 있는 형국이다.

특히, 대기업발 거점 오피스 및 스마트워킹 오피스 도입이 활발하게 논의되며 공유 오피스 업계는 새로운 국면을 맞이하고 있다. SK, 한화 등 대기업들의 거점 오피스 체제 전환은 코로나로 인한 업무 환경 변화, 스마트워크의 보편화 흐름을 단적으로 보여주는 사례다. 위험 분산 차원이었던 거점 오피스 도입이 통근자의 출퇴근 시간 감소 및 근무지의 선택 등 노동 환경 개선까지 생각하게 하는 계기가 된 것이다. 공유 오피스는 이러한 업무 환경 변화에 가장 적합한 운영 방식을 갖추고 있어 성장 가능성이 높다. 일반 임대 오피스와 달리 여러 지점을 운영하고 있고 입주사 특성에 따라 다양한 공간 및 서비스를 제공하고 있기에 즉각적으로 기업의 거점 오피스 수요를 흡수할 수 있기 때문이다.

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한국형 ‘위워크’가 더 빨리 성장하는 이유

선두를 유지하던 위워크가 아직 실패했다고 단정하기는 어렵다. 하지만 이처럼 국내 사업자들이 선전하는 이유는 눈여겨볼 만하다. 부동산은 본질적으로 공간을 사용하는 산업이기에 그 나라의 문화가 깊숙이 배어 있게 마련이다. 무엇보다 토종 공유 오피스 회사들은 국내의 정세 흐름을 빨리 감지하고 유연한 조직과 신속한 의사결정으로 환경 변화에 빠르게 대응 가능한 장점이 있다. 예를 들어, 지점별로 각기 다른 불편이 접수되거나 민원이 발생할 경우, 빌딩 소유자와 공유 오피스 운영자는 기존의 운영 규정을 변경해야 한다. 해외에 본사가 있는 글로벌 회사들은 아무래도 규정 변경을 위한 보고나 의사결정에 시간이 걸릴 수밖에 없다. 반면 국내 회사들은 국내 정서나 문화를 잘 이해하고 있어 복잡한 설명과 보고 단계 없이 즉각적으로 상황에 대처할 수 있고 의사소통 단계도 상대적으로 단순하다.

두 번째로 국내 공유 오피스 사업자들 대부분은 자신들이 스타트업이기 때문에 입주사의 대다수를 차지하는 기업이 무엇을 원하는지 누구보다 더 잘 알고 있다. 스타트업은 한정된 자본과 인원을 통해 빠른 성장을 하고 안정적인 궤도에 안착해야 사업을 이어나갈 수 있다. 성장한 기업들처럼 총무, 법무, 복지 등 담당 부서를 나눌 여력이 없고 핵심 제품 출시를 통한 사업 성장에 주력해야 한다. 정기적 사무실 청소와 시설물 관리, 계약 만료 후 새로운 사무실 발굴 등 규모가 큰 기업에서는 대수롭지 않을 수 있는 일들이 스타트업에는 걸림돌이 될 수 있다. 전 직원이 정규 근무 시간을 지키기보다 필요에 따라 24시간 사무실 이용이 가능하거나 자유로운 근무 문화를 추구해 희망하는 시간에 일하기도 한다. 국내 공유 오피스 사업자들은 이런 사용자들의 다양한 요구와 필요에 따라 건물주를 설득하고 24시간 근무가 가능하도록 출입 보안과 냉난방 장치를 개별 설치하면서 스타트업들이 업무에 집중할 수 있는 환경을 제공하고 있다.

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한때 공유 오피스 문화의 상징으로 인식됐던 공짜 맥주와 파티 진행 등은 업무와는 직접적으로 관련이 없는 서비스이기도 하다. 스타트업에는 업무에 집중할 수 있는 핵심 서비스가 더 절실하다. 한국형 공유 오피스들은 스타트업이 갖추기 어려운 인사, 재무, 회계, 법률 부문에 대한 지원을 할 수 있는 외부 네트워크와의 연결에 도움을 주는 데 더 집중한다.

스파크플러스는 입주 기업들에 맥주 대신 아침 간편식을 제공하고 명함 관리 앱으로 유명한 서비스인 리멤버와의 제휴를 통해 입주 기업들이 가장 어려워하는 인재 채용을 돕고 있다. 패스트파이브는 파트너사인 패스트캠퍼스의 교육 프로그램을 제공한다. MZ세대의 자기 계발과 성장에 대한 욕구를 충족시키면서 초기 스타트업에서는 제공하기 힘든 영역을 대신해 주고 있다. 그뿐만 아니라 커뮤니티 매니저가 회사의 총무 역할을 해주고 다양한 제휴 업체와의 연계를 통해 스타트업들에 조직적으로 부족한 부분을 보완해 준다. 또 회사들 간의 커뮤니티 활동을 통해 인적 교류를 도와주고 내부에서 강연이나 교육 행사 등을 주최해 대기업들이 누리는 복지 혜택을 제공한다.

더불어 외국계 기업들이 쉽게 이해할 수 없는 문화적인 요소나 정서상의 차이로 인해 나타나는 문제들을 유연하게 해결하기도 한다. 국내 회사들의 경우 파티션이 있는 사무실을 쓰다 보니 오픈된 공간을 어색해 하고 기업 내부 민감한 사안들이 새어 나갈까 봐 걱정하기도 했다. 이러한 이슈를 고려해 회의실과 사무실 유리 벽에 불투명 시트지를 붙여 이를 보완을 하는 디자인을 구성하기도 한다. 또 사무실은 방음과 보안에 보다 효과적이면서 답답하지 않은 느낌을 주는 하프솔리드(벽의 반을 콘크리트, 반을 유리)로 구성하는 것도 국내 정서를 반영한 좋은 예라고 할 수 있다.

국내 공유 오피스 사업자들이 이렇게 성장한 데는 상업용 부동산 시장에서의 네트워크가 외국계 회사들보다 강한 점도 한몫을 했다. 상업용 부동산 시장은 정보의 비대칭이 심하기 때문에 누가 좋은 정보를 빨리 찾아 신속한 의사결정을 내리느냐에 따라 사업의 성패가 결정된다. 상업용 부동산 시장에서 좋은 투자 물건을 발굴하고 협상하려면 빠른 정보 습득이 중요하다. 이런 점은 국내 사정에 정통한 인력들을 많이 보유한 국내 기업들이 더 강점을 가지고 있다. 주요 입지에 있는 좋은 빌딩들은 기관들이 투자한 부동산 펀드나 리츠, 또는 국내 기업들이 소유하고 있는데 국내 업체들은 이들과의 협상 채널을 더 많이 확보하고 있다. 그뿐만 아니라 오피스 빌딩을 전문적으로 운영 관리하는 자산관리회사나 스타트업들과의 네트워크 덕에 여러 가지 민원과 니즈에 탄력적으로 대응할 수 있다.

새로운 전략으로 경쟁에 대비하는 공유 오피스 운영 사업자들

1. 공유 오피스 시장을 노리는 경쟁자들

이렇듯 한국의 공유 오피스 시장은 계속해서 성장 중이다. 위워크가 전 세계적으로 확장하면서 국내에도 공유 오피스 사업에 뛰어드는 곳들이 많아졌다. 스타트업뿐만 아니라 대기업이나 중견 기업들도 사업 다각화나 신사업 아이템으로 공유 오피스 사업에 우후죽순 뛰어들고 있다. 또 패션 등 특정 업종을 지원하는 사업 모델도 등장했다. 공간을 소유한 임대인들도 직접 공유 오피스 운영을 시작했는데 IFC의 Smart Suite나 도심공항터미널의 시티에어스페이스도 예로 들 수 있다. 공간 플랫폼으로 사업자들마다 특색을 갖추고 경쟁이 점점 치열해지고 있는 것이다.

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코로나로 큰 타격을 입은 호텔 업계도 새로운 시도를 하고 있다. 호텔은 기존에도 콘퍼런스 등을 통해 비즈니스 장소로 이용됐는데 코로나로 객실 이용률이 줄어들자 일명 ‘대실’ 서비스인 데이유즈(Day Use)를 활용해 도심지의 재택근무자, 프리랜서, 프로젝트 확보에 노력하고 있다.

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최근 미국 위워크에서는 뉴욕 부근 지점에 ‘온디맨드(On demand)’라는 서비스를 내놓았다. 29달러로 하루 이용권을 구매할 수도 있고 1시간에 10달러로 미팅룸을 예약할 수 있는 서비스다. 멤버십에 가입할 필요 없이 누구나 자유롭게 이용할 수 있다. 이제는 공유 오피스뿐만 아니라 공간 플랫폼으로 진화하는 공간 사업자들과의 경쟁에 대비하려는 움직임으로 풀이된다.

2. 유연한 협업으로 경쟁에서 살아남아야 하는 공유 오피스

공유 오피스는 결국 입주사의 성장과 함께해야 한다. 마치 작은 세포가 분열해 더 큰 조직으로 변하는 것처럼 내실 있게 입주사의 성장을 지원하고 상생하는 동반자가 돼야 더 큰 발전을 도모할 수 있다. 스파크플러스는 소프트웨어 할인권 제공, 직무 관련 콘텐츠 기업과 협업을 통한 자기 계발 기회 제공 등 입주사들이 본연의 업무에 집중할 수 있도록 다양한 편의 서비스를 제공하고 있다. 그 결과 지난 8월 한 달간 99개의 기업이 입주했으며 무신사, 버드뷰(화해), 브레인커머스(잡플래닛) 등 유망 기업들을 대거 끌어들일 수 있었다. 역량 있는 기업들이 성장하면 공유 오피스 사업자는 더 많은 공간을 제공할 수 있고 새로운 서비스들을 사용자에게 제공할 기회를 갖게 된다. 좋은 씨앗을 찾아 그것이 잘 자랄 수 있는 토양 역할을 공유 오피스가 해준다면 동반 성장하는 좋은 모델이 될 것이다.

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초기 공유 오피스는 사무 공간을 ‘플랫폼화’했다는 혁신성만으로도 주목받았다. 하지만 다양한 형태의 공유 오피스가 등장하며 경쟁이 치열해지고 있다. 고객의 선택을 받기 위해서는 앞서 언급한 동반 성장을 위한 토대를 마련하면서 다양하고 특색 있는 서비스를 선보여야 한다. 서비스의 다양성과 질을 높이기 위해서는 외부 업체들과의 협업이 활발해질 것으로 예상된다.

3. 맞춤형 서비스에서 업무 환경의 뉴노멀을 제시하며 진화하는 공유 오피스

공유 오피스 시장이 커지면서 선두 업체들을 중심으로 새로운 전략으로 사업을 확장하는 전략도 눈에 띈다. 공유 오피스의 성장성에 대한 검증은 전대 사업 모델이라는 한계를 스스로 극복해야 가능하다. 즉, 전대 사업 모델을 기본으로 하고 새로운 수익 모델을 제시해야 한다.

스파크플러스의 커스텀오피스 서비스는 부동산 계약부터 인테리어 공사까지 모든 서비스를 입주사에 제공하는 신규 서비스를 선보였다. 입주를 하면 커뮤니티 매니저가 상주해 운영 업무도 지원한다. 일반적으로 기업에선 총무나 인사팀이 부동산 계약 및 운영을 담당했으나 전문성이 부족한 경우가 많았다. 사옥 구축이 경험이 없는 스타트업이나 중소기업은 기업 사정에 따라 정체성을 담은 자체 사무실을 구축해야 할 필요성을 느끼면서도 담당자를 따로 두기는 쉽지 않은 상황이다. 스파크플러스의 서비스는 이러한 니즈에 대응한 것으로 외부 업체들과의 협업을 통해 사용자들의 편의성을 높이는 여러 가지 시도를 하고 있다. 예컨대, 공유 주방 브랜드인 먼슬리키친과 함께 공유 공간에 푸드코트를 만들어 개별 입주사가 갖추기 어려운 구내식당과 같은 공간을 제공한다. 이렇게 외부 업체와의 업무 협력은 상호 간에 시너지를 내고 새로운 수익 모델을 제공하는 역할을 할 것이다.

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부동산의 메가 트렌드인 프롭테크의 가속화

코로나19로 인해 우리는 그동안 잘 사용하지 않았던 기술들을 업무 환경에 사용하게 됐다. 글로벌 기업에 다니지 않더라도 이제는 재택근무와 화상회의에 익숙해졌다. 팬데믹 이후 앞으로 우리가 일하는 공간에도 변화가 예상된다. 어떤 사람들은 코로나19로 인해 미래의 일하는 방식을 앞서 경험하게 됐다고 말한다. 하지만 그게 올바른 미래의 모습은 아닐 수도 있다. 미처 대비하지 못한 가운데 임기응변으로 공간을 사용을 했다면 일상으로 돌아온 뒤에 더 나은 방향으로 개선해야 할 것이다. 그런 면에서 미래의 오피스 환경이 어떻게 변화할지 예상하는 것도 의미 있는 일이다.

4차 산업혁명의 기반이 되는 기술들인 디지털 기술의 가속화는 이번 코로나 사태를 만나 프롭테크(Proptech)가 더 발전하는 계기가 됐다. 프롭테크는 부동산(Property)과 기술(Technology)의 합성어로 인공지능(AI), 사물인터넷(IoT), 5G, 빅데이터, 가상현실 등의 기술들이 부동산에 활용되는 새로운 서비스를 말한다. 부동산 금융, 건설, 마케팅, 운영 관리 등 부동산 전반에 큰 변화를 가져오고 있다. 직방이나 다방과 같은 임대 마케팅 플랫폼부터 프롭테크 기업 밸류맵 혹은 디스코처럼 부동산 빅데이터를 제공하는 회사들이 그 대표적인 예이다.

프롭테크라는 새로운 트렌드가 열리는 가운데 기업들은 코로나19 확산 방지를 위해 재택근무와 유연 근무를 권장하고 있다. 비대면 업무의 증가로 원격회의가 보편화되면서 부동산 공간 활용을 위해 더 많은 정보기술(IT)을 사용하기 시작했다. 최근 기업들이 위험 분산과 업무 효율화를 위해 사용하는 거점 오피스는 이런 IT를 적용해 한층 업그레이드된 사무공간으로 운영되고 있다. SK텔레콤은 5세대 이동통신(5G) 관련 비즈니스 모델로 ‘스마트 오피스’를 소개한 바 있는데 이번에 거점 오피스를 구성해 활용하는 데 이 시스템을 적용했다. 종로 사옥에서는 인공지능(AI) 안면 인식, 워킹 스루, 좌석•회의 예약 시스템, 화상회의 시스템, VDI(모바일 PC) 등이 설치돼 있다. SK텔레콤이 미리 구축해 놓은 클라우드 PC, 협업 툴 ‘팀즈’, T전화 그룹 통화 등을 통해 구성원들이 다른 사무실에 흩어져 있어도 효과적으로 협업할 수 있는 시스템을 구성해 놓았다. 이렇듯 근무 환경의 변화를 위해서는 설비나 장비에 대한 투자가 필요하다. 대기업들은 이런 변화에 빨리 대응할 수 있지만 소규모 기업들이나 스타트업들에는 부담이 될 수밖에 없다.

공유 오피스 사업자들은 이런 유연한 근무 환경과 IT 인프라를 제공하면서 입주사들은 월 사용료만 내면 이용이 가능한 환경을 제공할 수 있다. 기존 대형 빌딩들이 공유 오피스가 제공하는 입주사 편의시설을 벤치마킹하면서 이를 쫓아갔던 것처럼 프롭테크를 접목한 공간 서비스를 공유 오피스가 제공하면서 시장을 선도해 나갈 수 있을 것이다.

코로나가 종식되더라도 비대면 업무 협업 툴들은 앞으로 계속해서 발전해 나갈 것이다. 코로나 위기를 겪으면서 많은 사람이 오프라인 세미나를 대체하는 웨비나에도 익숙해졌다. 기업의 온라인 IR나 채용을 위한 온라인 인터뷰도 효과적일 수 있다는 것을 경험했다. 이런 유연한 업무 환경 역시 공유 오피스 사업자들이 적극 제공하면 사업 영역 확대에 도움이 될 것이다.

공유 오피스에서는 사용자들이 애플리케이션을 통해 회의실을 예약할 수 있다. 또한 외부 방문객의 출입 등록 서비스를 제공하고 외부 업체들의 서비스를 예약하는 식으로 입주사들에 편의를 제공하고 있다. 이런 오피스 사용 환경을 편리하게 해주는 앱은 공간 서비스의 질을 높여주는 프롭테크를 가속화할 것이다. 그뿐만 아니라 앱을 사용하는 회원들에게 다양한 외부 서비스를 연계하고 부가 서비스 수익을 창출할 수 있는 비즈니스 모델로 확장할 수 있다. 공유 오피스를 사용하는 회원 수가 많아질수록 공간 플랫폼으로서 비즈니스 모델을 다변화할 수 있는 것이다. 최근 유행하고 있는 제휴 마케팅을 앱을 통해 구현할 수도 있다.

앞으로는 오피스 환경과 안전을 모니터링하는 일이 더 중요해질 것이다. 센서들은 실내 공간을 실시간으로 모니터링할 것이고, 출입 시 접촉을 최대한 줄일 수 있고 자동으로 출입 체크가 가능한 안면 인식 출입 시스템 등이 IoT 기술들을 활용해 더 많이 사용될 것이다. 실내 공기 질 관리, 주기적인 소독과 위생 점검, 근무자 간 거리를 두기 위한 공간 확보를 위해 프롭테크 기술의 사용이 더 가속화될 것으로 예상된다. 분산 근무를 위한 환경을 제공하면서 기업별로 요구하는 기업 정보 보안 수준에 맞는 인프라를 제공하는 기술도 필요로 할 것이다. 투자자들은 환경과 안전에 더 투자하고 관리가 잘되는 부동산 자산을 더 높은 가치로 인정하고 더 좋은 가격을 매길 것이다.

업무 환경의 새로운 기준을 제시하는
‘공유 오피스’

재택근무의 장점과 단점에 대해 여러 의견이 있지만 아직 한국 근로자 다수는 사무실 근무를 선호하는 것으로 나타났다. 11개국 1만2000여 명의 기업 근무자를 대상으로 진행된 오라클 ‘업무환경과 AI’ 보고서에 따르면 전 세계 응답자 중 재택근무를 선호하는 비율이 60%대인 데 비해 한국 응답자들은 이 비율이 40%대에 그쳤다.

재택근무에서 주로 호소하는 어려움은 개인 생활과 업무 환경의 경계가 모호해져 근로시간이 늘어나 과로를 한다거나 대면 회의를 통한 활발한 의견 소통에 제약이 크다는 점이었다. 하지만 기존의 사무실과 근무 형태는 코로나19 이후 지속적으로 찾아올 바이러스 위험에 대안이 될 수 없다. 결국 공유 오피스는 이런 시대에 대처하기 위한 대안이 될 수밖에 없다. 환경에 맞는 유연한 사무 환경을 보다 실험적이고 선두적으로 제공할 수 있기 때문이다.


민성식 ㈜리판 전략기획팀장 parisboys@naver.com
필자는 숭실대 국제통상학과를 졸업한 후 2004년에 ㈜샘스를 시작으로 부동산 투자 및 자산 관리 분야에 뛰어들었다. 리치먼드자산운용을 거쳐 IFC서울 프로젝트 매니저로 일한 상업용 부동산 전문가다. 이후 2017년부터 2년간 여의도 파크원 개발 프로젝트에 참여한 후 2020년부터 ㈜리판에서 프롭테크 플랫폼 개발을 하고 있다. 저서로 『부자의 계산법』 『부동산 직업의 세계와 취업의 모든 것』 『한국 부자들의 오피스 빌딩 투자법』 『부동산 자산관리 영문 용어 사전』 『나도 회사 다니는 동안 책 한 권 써볼까?』 등이 있다. 상업용 부동산 지식의 공유를 위해 ‘친절한 부동산 선배’라는 유튜브 채널과 개인 홈페이지(www.minsungsik.com)를 운영하고 있다.
동아비즈니스리뷰 334호 세계관의 세계 2021년 12월 Issue 1 목차보기