비용절감.업무효율.가치창출... 모두 부동산에서 나온다

약 20년 전의 일이다. 한 세계적인 호텔 체인이 경기 호황기에 접어들자 사업 확장을 계획했다. 호황기였기 때문에 담보의 120%까지 대출을 받아 500∼1000개로 체인 호텔을 계속 늘려갔다. 1996년에 우리나라의 저축은행 격인 ‘저축대부조합(savings loans & credit union)’ 사태가 터졌다. 금융기관이 갑자기 대출을 회수하면서 이 호텔 체인은 순식간에 자금 압박을 받았다. 전문성이 없는데도 무리하게 개발 사업에 손을 댔기 때문이었다. 이 결과 체인은 호텔 운영에 전념하고, 개발회사는 분사하는 식으로 문제 해결의 가닥을 잡았다. 채권자를 설득하고 우량 회사와 부실 회사로 나눠 부실을 털어냈다. 이후 이 회사는 본인들이 잘하고 있는 호텔 운영 부문에 주력해 현재 2800개 정도의 호텔을 보유한 대형 호텔 체인으로 성장했고 호텔 시장에서 강력한 영향력을 발휘하고 있다. 부동산에 관한 의사결정이 기업의 흥망성쇠를 가르는 핵심요인이라는 것을 보여주는 대표적인 사례다.

부동산 투자를 통해 성공한 정보기술 회사도 있다. 한 외국계 정보기술(IT) 업체는 IT비즈니스 시장에서 경쟁력을 강화하고자 R&D 부문의 투자를 늘리기로 결정했다. 글로벌 기업의 R&D 투자 평균인 3∼10% 정도보다 더 많은 자금을 투자해 수익성과 경쟁력을 갖춘 상품을 개발하고자 한 것이다. 이를 위해 많은 자금이 필요했다.

먼저 유동성 확보를 위해 자산 포트폴리오 분석을 진행했다. 자금화할 수 있는 자산을 파악한 결과 영업 및 마케팅과 고객 지원 부서가 입주한 부동산, R&D 센터가 들어선 부동산, 본사 등의 3가지 자산을 활용할 수 있다고 판단했다. 이 가운데 영업 및 마케팅과 고객 지원부서가 들어선 부동산의 일부를 매각해 R&D센터에 투자하기로 했다. 계획이 수립된 후 프로젝트는 전사에 걸쳐 대대적으로 진행됐다. 기업 부동산 컨설팅을 통해 미국과 유럽, 아시아에 있는 보유 자산을 매각해 임차로 변경(Sales & Lease-back 임차조건부 매각)하고 경쟁력 있는 지역으로의 사무공간 이전을 동시에 진행했다. 또한 직원 1명당 점유비용(Occupancy Cost)을 줄이되 업무 효율성을 증대시키기 위해 부서통합(Office Consolidation)을 병행했다. 이러한 프로젝트를 수행한 결과 이 IT 업체는 원하는 지역에 충분한 공간의 R&D센터를 확보하게 됐다. 또 경쟁력과 수익성을 모두 갖춘 상품을 만들어 안정된 환경 속에서 사업을 진행하고 있다.

글로벌 금융위기와 연이은 불황으로 기업들은 생존을 위해 여러 방안을 고민하고 있다. 비용 절감과 자금 유동화 방안을 모색하면서 다른 한편으로 불황 이후를 대비해 경쟁력 있고 수익성 있는 상품 개발에 대한 투자도 소홀히 할 수 없는 상황이다. 불황 속에서는 기업이 보유한 가장 큰 자산인 부동산의 전략적 활용이 중요할 수밖에 없다. 기업이 보유한 부동산을 전략적으로 활용하기 위한 부동산 거래 방법론을 소개한다.

글로벌 기업의 부동산 관리

과거 경영자들은 부동산을 판매, 생산, 저장, 관리 등의 다양한 업무 자원을 수용하는 공간으로만 여겼다. 기업 가치를 증진시키기 위해 효율적으로 관리해야 할 자산으로는 부동산을 충분히 고려하지 못했다. 하지만 현대 기업경영자들은 변화무쌍한 글로벌 시장에서 경쟁력을 높이기 위해 부동산을 기업 가치를 증진시키는 효율적 관리 대상으로 인식하기 시작했다. 포춘 선정 500대 기업들을 살펴보면 기업 자산의 25∼30% 수준(장부가치 기준)을 부동산으로 보유하고 있으며 대부분이 상업용 부동산이다. 이들 기업은 기업 가치 향상을 위해 부동산 자산을 다음과 같은 세 가지 유형으로 관리하고 있다.

첫째, 시설관리(Facility Management) 유형이다. 이는 기업 내 각 부문의 요구에 부응하는 수동적 관리를 의미한다. 시설물의 유지, 보수, 관리, 에너지 효율화를 통한 비용 절감 등이 이 유형에 포함된다. 둘째, 자산관리(Asset Management) 유형이다. 기업 부동산의 가치와 주주의 가치를 향상시키는 방법을 찾는 능동적 관리 형태다. 부동산 포트폴리오 전반을 운영한다. 대기업이나 부동산 전문 기업 등이 이러한 방식으로 부동산을 관리한다. 셋째, 기업가적 관리(Entrepreneurial Management) 유형이다. 부동산 관리 마인드를 가진 기업가가 투자 기회를 찾아 부동산을 공격적으로 관리하는 형태이며 보편적인 유형은 아니다.

부동산 자산에 관한 의사결정은 기업의 전략, 경영 성과, 신용 등급에 영향을 준다. 이 때문에 부동산 관련 의사결정은 최고경영진이나 이사회에 의해 이뤄진다. 기업 소유의 대형 부동산의 경우 부동산에 관한 전문적인 지식이 중요하기 때문에 결정 이전에 전문가의 조언을 얻는 과정도 필요하다.

부동산 자산의 수명주기(Life Cycle)

자금 유동화를 위해 인수합병(M&A), 보유 부동산의 조건부 매각, 회사채 발행 등 여러 가지 방법이 동원된다. 일반적인 부동산 투자자의 경우 부의 극대화를 위한 투자 기회 포착에 집중한다. 반면 기업 부동산 관리자는 기업의 주요 업무에 위배되지 않는 범위에서 기업의 가치를 증진시키기 위한 부동산의 취득, 관리, 처분 등의 활동을 복합적으로 진행한다. 기업 부동산의 수명은 자금 현황과 비용 관리 측면에서 <그림 1>과 같은 주기를 가진다.

기업 부동산 관리는 기업이 비즈니스 활동을 하면서 필요한 부동산(오피스, 사옥, 물류창고, 공장, 서비스 센터, R&D 센터, 전시장, 데이터 센터, 콜 센터 등)의 매입/매각 또는 임대차를 할 수 있게 전략적인 방안을 제시하는 것이다. 예를 들어, 직원 1명당 최적의 업무 효율화를 위한 공간관리(space management), 정보기술(IT) 발전에 따른 데이터 센터 이전, 업무 효율화를 위한 사무실 통합 및 분산(Office Consolidation & dispersion), 9.11 테러나 동일본 대지진 등의 비상 상황에서의 사무실, R&D 센터, 콜 센터의 전략적 이전 및 복구, 보유자산의 가치평가와 자산의 효율화 방안 등 폭넓은 업무가 포함된다.

기업이 새로운 공간으로 이전하거나 기존 사무실을 리뉴얼할 때는 최적의 공간 활용과 비용 절감을 위한 공간관리를 가장 먼저 고려해야 한다. 현재 직원의 숫자와 향후 5년 정도의 인력관리 계획을 바탕으로 공간계획을 검토한다. 이때 공간의 효율적 사용과 임대료에 관한 평가가 필요하다. 현금흐름을 바탕으로 재무 분석을 하고 이를 토대로 공간 확대, 감축, 이전 등의 방안에 대한 의사결정을 한다.

최근 회사들의 특징은 IT에 대한 의존도가 높기 때문에 서버 룸(server room)이나 데이터센터(data center)에 할애하는 비중이 크다. 특히 금융회사이거나 IT회사일수록 필요한 공간이 크기 때문에 임대료 부담이 꽤 큰 편이다. 최근 서울시내 프라임급 오피스 빌딩의 임대료가 평당 10만 원을 넘어서면서 저렴한 서버 룸과 데이터센터 공간에 대한 수요가 증가하고 있다. 한 글로벌 IT 회사는 2년 전에 회사의 서버 룸을 인천 지역으로 옮겨 연간 임대료를 4억5000만 원 이상 절감했다.

많은 회사들이 한 빌딩에 있기보다는 근처 빌딩에 분산돼 있는 경우가 많다. 사업이 성장하면 공간 수요가 증가하지만 기존 빌딩에 마땅한 공간이 없거나 임대공간을 줄여달라는 건물주의 요구 등이 공간 분산의 주된 이유다. 공간이 지나치게 분산되면 업무 처리 등의 비효율이 문제가 될 수 있다. 이 때문에 최근에 많은 회사들이 오피스를 통합하는 프로젝트들을 진행한다. 예를 들어 미래에셋의 경우 여의도의 작은 본사와 근처 빌딩에 오피스들이 분산돼 있었지만 현재는 을지로에 새로 생긴 프라임건물로 계열사들이 이주를 했다.

반대로 오피스 분산(office dispersion)을 추진하는 기업도 있다. 영업직원이 많은 보험사 등이 대표적이다. 외근 직원이 많은데 임대료가 비싼 지역의 빌딩에 사무공간을 많이 확보할 이유가 없기 때문이다. 고객을 직접 상대하는 부서 이외의 영업 등의 외근 부서를 임대료가 상대적으로 싼 공간으로 이전하거나 공용 사무공간을 만들어 상주 오피스 면적을 줄일 수 있다.

대형 부동산 거래

기업의 보유 자산 효율화 과정에서 유휴 부동산이 발생하거나 기업의 투자 자금을 충당하기 위해 보유 부동산을 매각해야 할 때가 종종 있다. 보유 부동산이 많거나 부동산을 거점으로 사업을 영위하는 서비스 기업에서는 관리부서에 부동산 전문 인력을 배치하는 게 일반화됐으나 보유 부동산이 적거나 성장이 빠른 기업의 경우 부동산 관리부서의 담당자들이 대형 부동산의 거래 방법을 몰라 애를 먹곤 한다. 근린생활 빌딩이나 소형 상가 및 오피스 빌딩의 거래는 일반 주택 거래와 큰 차이가 없다. 반면 규모가 큰 기업부동산의 거래는 인수합병(M&A)과 거의 유사한 절차를 통해서 거래가 되기 때문이다.

대형 부동산의 거래 절차는 크게 1)매각 자문사 선정 2)가치평가 및 마케팅 전략 수립 3)마케팅 및 입찰 4)우선협상자 선정 및 양해각서(MOU) 체결 5)실사 6)계약체결 7)거래 종결 등의 7단계로 나눌 수 있다. 기업 부동산 관리 담당자를 위한 대형 부동산 거래 솔루션을 소개한다.