DBR미니케이스: 금호종금의 뉴욕 AIG빌딩 매매

‘평방피트당 100달러’ 단순한 메시지로 맨해튼 랜드마크 삼키다

146호 (2014년 2월 Issue 1)

 

 

 

편집자주

※ 이 기사의 제작에는 한양대 경영대학 파이낸스 경영학과 이현정 학생이 참여했습니다.

 

AIG 프로젝트를 제안받다

 

“월스트리트에 있는 건물을 산다면 어떤 느낌일 것 같습니까?”

 

금융위기로 부동산 시장이 극도로 침체됐던 2009 4월 당시 금호종합금융(이하 금호종금, 현 우리종합금융)의 이종성 부사장과 김용찬 이사는 서울 을지로 본사 사무실에서 얼마 전 제안 받은 프로젝트에 대해 이야기를 나누고 있었다. 이종성 부사장은 김용찬 이사에게 커피 잔을 건네며 말을 이었다.

 

YWA(Youngwoo & Associates, 영우앤어소시에이션) AIG 본관 건물을 평방피트당 100달러 수준에 매입할 수 있다고 하더군요.”

 

“믿기 어려운 가격이군요. 월스트리트에 있는 도이치뱅크 본관이 평방피트당 500달러 이상에 거래됐다고 알고 있는데….”

 

YWA의 제안이 사실이라면 이 프로젝트는 상당히 긍정적이라고 생각되는데 김 이사는 어떻게 생각합니까?”

 

“부사장님, 지난해부터 뉴욕 부동산 투자를 검토해왔지만 현재와 같이 시장이 최악인 상황에서 해외 부동산 투자를 섣불리 결정할 수는 없습니다.”

 

5월까지는 입찰에 참여해야 합니다. 한 달도 채 남지 않았고 우리가 모든 것을 주도해야 하니 쉽지 않을 프로젝트가 될 것이라는 것도 알고 있습니다. 하지만 모든 가능성을 열어 두고 검토해보는 것은 어떻습니까?”

 

“일단 프로젝트를 검토해보겠습니다. 그런데 해외 대형 금융기관들도 쉽게 나서지 못하고 있는데 정말 우리 회사에서 이 프로젝트를 추진할 수 있을까요?”

 

“과거에 내가 펀드매니저로 활동할 때 아시아 금융위기를 겪었어요. 1998년 당시 종합주가지수 300선이 붕괴되고 국내, 특히 강남, 여의도 등의 주요 건물들을 외국인들이 집중 매수했는데 모두 큰 이익을 봤어요. 일종의 NPL(Non Performing Loan·부실채권)이었던 것이죠. 지금은 역으로 미국이 그런 경우라고 생각돼요. 이 거래는 절대로 손해 보진 않을 것 같아요.”

 

금호종금이 뉴욕 현지 한국계 부동산 중개업체인 영우앤어소시에이츠(YWA)로부터 AIG 프로젝트를 제안받았던 것은 2009년이었다. 당시는 모든 금융기관에 힘든 시기였다. 특히 금호종금과 같은 소규모 회사들에는 더욱 불확실성이 큰 상황이었다.

 

대부분의 금융회사들은 해외 펀드 등 해외 간접투자의 평가 손실액이 커져 부실화돼 있었다. 리먼 사태의 직격탄을 맞은 뉴욕의 부동산 시장도 최악의 상황이었다. 미국의 주요 금융 회사들은 투자와 부채의 비율을 줄이는 디레버리징에 집중하고 있었다. 누구도 새로운 부동산에 쉽게 투자할 수 없었던 상황이었다.

 

당시 세계 최대의 보험회사로서 미국 정부로부터 구제금융을 받은 AIG는 본관 빌딩 매각을 통해 자금을 확보해야 했고, 특히 회생 의지를 보여주는 데 초점을 두고 있었다. 따라서 AIG입장에서는 높은 매각가에 대한 기대는 크지 않은 상황이었다.

 

빌딩을 사줄 매수자를 찾던 한국계 중개업체 YWA는 우선 한국 내 연기금 몇 군데에 투자를 제안했다. 그러나 연기금들은 YWA의 마케팅 능력 및 평판이 부족하다고 생각해 큰 관심을 보이지 않았다. 금호종금은 우연히도 당시 YWA와 다른 프로젝트를 함께 진행 중이었으며 임원진과의 교류도 있었다. YWA는 금호종금이 규모는 작지만 실제 투자까지 갈 수 있는 추진력이 있을 것이라 생각했다. 금호종금 역시 다윗이 뜻밖의 거인을 낚을 수 있는 기회라고 판단했다. YWA가 제시한 AIG 건물의 매입가는 평방피트당 100달러 수준이었다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

AIG 본관 빌딩의 가치

AIG 빌딩은 66, 290m 높이로 로워 맨해튼(Lower Manhattan)을 대표하는 빌딩이다. AIG 빌딩이 준공된 1930년대는 뉴욕에서 마천루가 경쟁적으로 지어지던 시기였다. 이 빌딩은 1932 Cities Service Company의 본사 건물로 준공됐다. 2차 세계대전 이전에 만들어진 마지막 마천루다. 완공 당시 AIG 빌딩은 엠파이어스테이트빌딩, 크라이슬러빌딩 다음으로 세계에서 세 번째로 높은 건물이었다. 2012년 기준으로는 세계에서 73번째로 높은 빌딩이다.

 

 

 

매각자가 원하는 건 돈이 아니라 시간

 

2009 5, 김용찬 이사는 이종성 부사장과 함께 직접 AIG 건물을 보기 위해 출장길에 올랐다. “지금이 최저가에 AIG 건물을 매입할 기회입니다. 시장 상황이 좋아진 뒤 매각을 하든, 개발 사업을 하든 손실이 날 프로젝트는 아닌 것으로 분석됐습니다.”

 

김용찬 이사가 건네준 검토 자료들을 훑어보던 이종성 부사장은 미소를 지으며 응답했다.

 

“동감입니다. 시장은 위기감에 싸여 막연한 불안감을 갖고 있지만 AIG가 미국 정부로부터 구제금융을 받은 상태니 사실상 미 정부와 거래하는 것과 마찬가지고 매입가도 충분히 낮으니 큰 투자위험은 없어 보입니다. 프로젝트 구조가 확실하니 막연하게 불안해할 필요도 없을 것 같습니다.”

 

“그럼 직접 미국으로 가서 건물을 살펴보고 입찰에 참여하도록 합시다.”

 

이들은 우선 맨해튼 부동산시장을 조사했다. 또 다른 매수 의향자들의 LOI(Letter of Intent·인수의향서)를 수집해 매입 및 매각의 조건에 대해 고민했으며 외부 감정평가를 통해 담보가치 및 미래가치에 대한 평가를 받은 후에 프로젝트를 진행했다.

 

우선 매입에 필요한 자금을 모으는 것이 중요했다. 혼자서 들어가기엔 너무 큰 프로젝트였고 또 매각자 역시 단독 입찰보다는 컨소시엄 구성을 선호했기 때문에 같이 투자를 해줄 LP(Limited Partner·유한책임 투자자)들을 모아야만 했다.

 

AIG 프로젝트는 주변시장이 안정될 경우 주거용 개발을 선호하는 개발자에게 매각하거나 직접 개발을 수행할 수 있는 유연성이 있었다. 하지만 극도로 침체된 금융시장에서 투자자들에게 이런 옵션을 포함한 프로젝트의 강점을 설득하는 것은 쉬운 일이 아니었다. 금호종금은 먼저 한국의 국민연금(NPS)에 투자자로 컨소시엄에 참여할 의향이 있는지 타진했지만 부정적인 의견을 보였다. 정기적 수입이 보장되는 상품을 선호하는 국민연금에 역동적이고 위험성이 높아 보이는 AIG 프로젝트의 상품은 그다지 매력적이지 않았다. 그래서 금호종금은 다른 길을 찾아야 했다.

 

금호종금은 당시 시장 상황과 프로젝트 구조의 특수성을 고려해평방피트당 100달러 수준이라는 단순 명확한 메시지로 투자자들에게 마케팅했다. 2009년 당시 해외 유명 투자은행들의 펀드와 대부분의 금융기관들이 부실화돼 있는 상황이었다. 그리고 AIG 프로젝트는 일반적인 프로젝트보다 자금 모집기간이 짧았으므로 명확한 사업 계획을 바탕으로 단순한 금융구조로 시장에 마케팅하는 것이 바람직하다고 판단했다. 금호종금은평방피트당 100달러 수준이라는 짧지만 강력한 메시지를 마련해 가격 경쟁력을 어필하기로 했다. 이렇게 해서 복잡한 프로젝트 구조를 간결하게 만들어 투자자들에게 깊은 인상을 남길 수 있었다.

 

투자 상품 구조 역시 최대한 간결화했다. 일반적으로 대형 부동산 투자 컨소시엄에 참여할 투자자를 모집할 때는 지분 투자와 대출을 혼합하기도 하고 또 빌딩 분양권, 투자자로서의 해당 국가 영주권 등의 혜택을 주기도 한다. 그러나 이런 조건이 많을수록 투자자들이 검토할 사항이 많아지고 의사결정이 오래 걸린다. 따라서 금호종금은 임대나 개발 등을 가급적 고려하지 않고 매각을 통한 투자금 회수라는 간결한 시나리오를 세웠다. 이에 따라 선순위 대출, 선순위 지분투자, 후순위 지분투자의 3단계 상품을 구성해 투자자들에게 원하는 상품을 고르라고 피칭했다.

 

금호종금은 고객들을 설득할 만한 강력한 메시지와 함께 낯선 해외 부동산 프로젝트에서 고객들이 느낄 수 있는 각종 위험에 대한 대응책도 수립했다. 마케팅 과정에서 이슈가 될 수 있는 위험 중 하나는 세금이었다. 특히 미국은 매년 연방, , 시마다 세금에 대한 법률이 바뀌고 절세 및 공제 계획에 대한 신청기간이 따로 있기 때문에 세금에 대한 재무적 위험이 매우 크다.

 

금호종금은 한국 삼일회계법인, PWC 뉴욕 오피스, 자노버(현지 회계법인) 등을 통해 AIG 프로젝트의 금융구조에 대한 세금 시나리오를 분석했다. 빌딩 매입 후 어떻게 활용할지, 어떤 방식으로 매각할지에 따라 내야 할 세금의 구조를 파악하는 데 집중했다.

 

또 건물 관리와 관련해 각종 소송과 분쟁에 대한 위험을 최소화하기 위해 대응책을 준비했다. 보험사, 로펌, 건물관리 용역 및 부동산 자문사 등을 통해 건물 관리와 관련해 발생할 수 있는 위험을 사전에 대비하도록 노력했다. 미국은 건물 관리에 있어서 노조, 임차인과의 분쟁이 잦고 환경검사, 안전검사 등 정부의 규제도 강하다. 이런 분쟁과 규제 리스크에 대비하기 위해 보험상품을 알아보는 한편 세계적 부동산 관리회사를 고용하는 방안을 세웠다.

 

철저하게 대비하고 마케팅한 결과, 우리PEF, 금호생명, 신협중앙회, 토마토저축은행 등이 LP로 프로젝트에 참여하기로 했음을 알려왔다. 이로써 금호종금이 50%, 나머지 투자자들이 50%의 지분을 갖는 컨소시엄이 완성됐다.

 

입찰은 5월 초에 시작됐다. AIG 빌딩이라는 상징적 건물이 싼 가격에 나왔기 때문에 유럽, 중동 등에서 온 무려 20여 개 곳의 다양한 기관투자가들이 금호종금과 경쟁했다. 금호종금은 첫 LOI 13000만 달러를, 최종 LOI에서는 15000만 달러를 제시했다.

 

당시 AIG 측은 매각 금액보다도 빌딩을 빨리 파는 것이 중요했다. 미국 정부의 구제금융을 받은 상황에서 하루라도 빨리 미국 의회와 시민들에게 자구 노력을 보여줘야 한다는 정치적 필요성이 있었기 때문이다. 일반적으로 대형 건물의 매각은 실사와 조건 합의에만 6개월 이상이 걸린다. 금호종금은 우선 경쟁자들보다 계약금을 20% 더 높게 걸어서 매각주관사와 AIG 측에 매입 의지를 보여줬다. 또 협상을 3개월 안에 마치고 딜을 완결할 수 있음을 매각 주관사에 어필했다.

 

이 전략이 주효했다. 마침내 520일 우선협상대상자로 선정돼 국내외 투자자들과 컨소시엄을 구성해 매입가 15000만 달러에 AIG의 미국 뉴욕 맨해튼 본사 건물과 별관 건물을 매입하는 계약을 체결했다. 금융위기 이전에는 총 7∼8억 달러의 가치가 있다고 평가됐던 건물들이다.

 

 

출구전략

 

AIG 건물 매입에 성공한 금호종금은 단순 매각과 개발 사업 두 가지 가능성을 놓고 고민했다. 맨해튼은 한정된 공간에 한정된 수의 건물만 있는 시장이라 두 가지 전략 모두 전망은 좋았다. 다만 당시 맨해튼의 오피스 시세는 떨어지는 추세였고 레지던스(주거용 빌딩)와 호텔의 시세는 상대적으로 상승하는 추세였다. 따라서 개발 사업 쪽을 택할 경우엔 건물을 레지던스나 호텔로 리모델링하는 편이 낫다고 판단했다.

 

금호종금은 우선 한국의 자본과 기술로 개발 프로젝트를 진행하기로 마음먹고 2010년 초 S건설에 프로젝트 참여를 제안했다. 그러나 S건설은 6개월간의 검토 끝에 참여하지 않기로 최종 결론을 내렸다. 미국 시장 진출에 대한 불확실성과 위험성이 그 이유였다.

 

S건설의 참여가 무산된 후 금호종금은 단순 매도로 출구 전략을 짰다. 매수자를 찾는 데는 오래 걸리지 않았다. 우선 2010년 별관의 일부를 중국계 기업 Soufun의 회장인 빈센트 모(Vincent Mo)에게 4600만 달러에 매각했다. 추후 별관 잔여 공간을 1450만 달러에 매각했다. 매입 당시 별관의 인수가격을 3600만 달러로 가정했을 때 약 2450만 달러의 매매 차익을 얻은 셈이다. 그리고 2011년 유럽계 부동산 개발업체 Metro Loft에 본관 건물을 매각했다. 매입 당시 본관의 인수가를 11400만 달러로 가정했을 때 약 9100만 달러의 차익을 얻게 됐다. 즉 본관과 별관의 매매로 총 11450만 달러의 수익을 만들었다. 컨소시엄의 50% 지분을 가진 금호종금은 차익의 절반을 가졌다. 경제 관련 언론매체들은 금호종금의 현명한 투자를 앞다퉈 칭찬했다.

 

 

AIG 프로젝트를 통해 달성한 성과

 

금호종금은 AIG 프로젝트를 통해 다양한 측면에서 주목할 만한 성과를 이뤘다.

 

첫째, AIG 건물의 매입 및 매각을 통해 상당한 재무적 가치를 창출했다. AIG 프로젝트를 진행하면서 금호종금의 주가 수준도 높아지는 등 재무적 안정성이 제고되는 부수적 효과를 거뒀다. 2009 5월 건물 매입 단계, 2010 12월 별관 매각 시기, 2011 7월 본관 매각 단계에서 각각 주가가 상승했다. 특히 2011 719 AIG 본사 빌딩 일부를 도이치뱅크에 매도한다는 소식이 시장에 알려지며 주가가 전날보다 6.06% 상승하기도 했다.

 

둘째, 성공적인 프로젝트 수행으로 금호종금의 브랜드 가치를 키웠다. 금융시장이 극도로 침체돼 있던 당시 상황에서 한국 자본으로 세계 금융시장의 랜드마크 고층 건물을 처음으로 매입, 매각함으로 세계 금융시장에 금호종금의 IB 역량을 각인시키는 데 성공했다.

 

셋째, 금호종금은 또한 이 프로젝트를 통해 시장에서 독특한 전략적 포지션을 형성했다. 공격적이고 진취적인 활동 성향, 다양한 아이디어와 빠른 의사결정 속도를 지닌 금융회사로 전략적 포지션을 강화했다. 또 해외 시장을 개척하고 대형 거래를 수행할 수 있는 역량 있는 IB로의 경쟁력을 확보했다. AIG 프로젝트는 상당 기간 금호종금의 중요한 차별화 요소로 작용할 것이다.

 

넷째, 금호종금은 이 프로젝트를 통해 각종 유명 부동산 기관들과의 네트워크를 형성했다. 이때 얻은 경험 및 노하우, 프로젝트 과정에서 구축한 네트워크는 금호종금의 독특한 사회적 자본(social capital)으로 기능하면서 금호종금의 전략적 포지션을 더욱 강화했다.

 

다섯째, 조직의 역량을 강화할 수 있었다. 금호종금은 AIG 프로젝트에 참여했던 주요 멤버들을 중심으로 해외 투자에 대한 역량을 유지, 발전시킬 수 있는 조직체계를 정비했다.

 

마지막으로 국내 금융산업 전체에 긍정적인 외부효과를 창출했다. AIG 프로젝트 이전에 한국 자본으로 해외 대형 부동산을 직접 매입한 사례는 전무했다. 금호종금은 AIG 프로젝트를 성공적으로 마무리함으로 해외시장 개척의 선구자 역할을 했다.

 

맺음말

 

금호종금의 AIG 프로젝트의 의미는 크다. 외국계 자본이 국내 부동산을 매입한 사례는 많지만 한국의 금융회사가 해외 부동산 거래에서 뛰어난 성과를 보인 경우는 많지 않다. 금호종금은 국내 자본으로는 처음으로 뉴욕 맨해튼의 빌딩을 매입하고 매각해 높은 수익률을 달성했다. 뿐만 아니라 시장 상황이 좋지 않았던 시점에 뉴욕 중심가의 랜드마크 빌딩을 인수해 시장에서 많은 관심을 받았다. 대형 금융기관도 시도하지 못한 부동산 거래를 금호종금이 성공적으로 마무리할 것이라고 생각한 사람은 많지 않았다. 하지만 소형사라는 약점을 강점으로 바꾸어 빠르고 유연한 의사결정과 공격적이고 진취적인 투자로 성공할 수 있었다.

 

AIG 프로젝트는 객관적으로 역량이 부족해 보이거나 핵심 자산이 부족해 보이는 기업들이 오히려 세계적 위기 상황에서 어떻게 성공할 수 있는지에 대한 사례를 보여준다. 위기 상황은 정상적인 환경에서 대형 업체들과 경쟁하기 어려운 조직들에 새로운 기회를 줄 수도 있다.

 

금호종금의 사례를 바탕으로 상대적으로 규모가 작은 우리나라 회사들도 해외시장에서 글로벌 플레이어들 대열에서 더욱 많은 성공을 달성할 수 있기를 바란다. 작은 회사들에는 위기와 불확실한 상황이 오히려 기회가 될 수 있다.

 

“두 갈래 길이 숲 속으로 나 있었다, 그래서 나는나는 사람이 적게 간 길을 택했고, 그리고 그것 때문에 모든 것이 달라졌다.” (Robert Frost; “Two roads diverged in a wood, and I . . . I took the one less traveled by, and that has made all the difference.”).

 

전상경 한양대 파이낸스 경영학과 교수 sjun@hanyang.ac.kr

전상경 교수는 한양대 경영대학 파이낸스 경영학과 교수다. 서울대 영문과를 졸업하고 오하이오주립대에서 경영학 석사 학위, 뉴욕주립대 경영대학에서 재무금융 박사 학위를 받았다. 한국거래소 공시위원장, 금융감독원 외부평가위원이며 고용노동부, 문화체육관광부, 수출입은행 등의 기관에서 자산운용위원으로 활동하고 있다. 주 연구 분야는 기업금융, 투자금융, 자산운용, 기업가치평가 등이다.

 

강형구 한양대 파이낸스 경영학과 교수 hyungkang@hanyang.ac.kr

강형구 교수는 한양대 경영대학 파이낸스 경영학과 교수다. 서울대 경제학과를 졸업하고 버지니아주립대에서 경제학 박사 과정을 수료했으며 듀크대 푸쿠아 경영대학에서 박사 학위를 받았다. 공군장교 근무 후 리먼브러더스 아시아본부 퀀트전략팀, 삼성자산운용, 국제통화기금, 액센츄어 등에서 재무와 금융에 관한 교육 및 프로젝트를 수행했다. 현재 하버드대 Edmond J. Safra Center for Ethics의 리서치 펠로이기도 하다. 주 연구 분야는 금융 혁신, 비기술적 혁신, 자원배분과 전략에 대한 프로세스, 행동재무 등이다.

 

 

동아비즈니스리뷰 318호 Dynamic Workspaces 2021년 04월 Issue 1 목차보기