미국 서브프라임 모기지 위기에 대한 우려가 높지만 올해를 고비로 서브프라임 시장 내의 부실채권은 상당수 정리될 전망이다. 그러나 서브프라임 사태로 인한 미국 실물 경제의 후폭풍이 더욱 커질 것이라는 우려가 높다. 바로 미국 주택가격 하락 때문이다.
지난 10년간 상승을 거듭한 미국 주택가격이 앞으로 얼마나 오랫동안 얼마나 큰 폭으로 하락할 것이냐, 이것이 실물 경제에 어느 정도의 악영향을 줄 것이냐는 문제가 초미의 관심사다. 주택가격 하락은 미국 전체 경제의 70% 이상을 차지하는 소비지출에 영향을 준다는 점에서 미국 뿐 아니라 전 세계 경제에도 상당한 영향을 미친다. 특히 한국처럼 대미 수출 비중이 높은 나라일수록 그 여파에 대한 분석과 대책 수립이 시급하다.
2008년이 서브프라임 부실의 분기점
현재까지 서브프라임으로 발생한 금융기관의 신용손실은 최소 2650억 달러에서 최대 4000억 달러에 이를 전망이다. 이는 1조1000억 달러인 미국 서브프라임 시장의 24∼36%에 해당하는 엄청난 규모다. 물론 57조 달러에 달하는 미국 전체 금융시장의 규모를 감훌� 때 서브프라임 손실액이 크지 않다고 판단할 수도 있지만, 작년 하반기 이후 나타난 세계 금융시장의 급등락을 감안하면 서브프라임 사태의 향방을 주시하지 않을 수 없다.
서브프라임 위기가 현재처럼 세계 금융시장에 큰 영향을 미친 이유는 2003년부터 서브프라임 모기지를 기초로 한 자산담보부유동화채권(CDO), 신용디폴트스왑(CDS), 자산담보부 기업어음(ABCP) 등 신용파생상품 발행이 급증했기 때문이다.
특히 2006년 말부터 서브프라임 모기지 연체율이 증가하면서 이 신용파생상품들의 자산 가치가 급격히 하락하고, 이에 투자한 금융기관들의 자산건전성이 악화되면서 사태가 커졌다. 다만 2003년부터 급증했던 서브프라임 모기지 대출은 2006년 정점을 찍은 후 2007년 말에 이르러 사실상 신규대출 중단 상태에 접어들었다.
올해가 서브프라임 부실채권 해결의 분기점인 이유는 모기지 상품의 구조에서 찾을 수 있다. 서브프라임 모기지의 대부분은 여러 위험 요소를 내포하고 있는 소위 ‘익조틱 변동금리 모기지(Exotic Adjustable Rate Mortgage) 혹은 변동금리 옵션 모기지’ 다. 일반적으로 변동금리 모기지는 고정금리 모기지보다 그 위험도가 높으며, 서브프라임 모기지 발행 건수가 절정에 달한 2006년 발행분 역시 거의 변동금리 옵션 모기지로 이뤄져있다. 이 변동금리 옵션 모기지의 연체율이 증가하면서 서브프라임은 물론 프라임 시장, 그리고 미국 부동산 시장 전체의 포트폴리오를 빠르게 악화시키고 있다.
변동금리 옵션 모기지는 차입자가 대출 조건과 상환 금액을 자유롭게 선택할 수 있도록 만들어졌다. 가장 흔한 형태인 ‘2/28 Option ARM’을 예로 들어보자. 대출자는 처음 2년 동안은 이자 전체 또는 이자 일부만을 시장 금리보다 훨씬 낮은 티저 레이트(teaser rate)로 납부한다. 하지만 이후 28년 동안에는 시장 금리보다 훨씬 높은 수준의 금리를 내면서 원금과 이자를 동시에 납부해야 한다.
초기 상환 부담은 적지만 총 상환액이 훨씬 커지기 때문에 최근처럼 금리 상승과 부동산 경기 침체가 동시에 겹칠 때는 차입자의 부담이 엄청나다. 이 형태의 모기지를 이용한 가계의 모기지 연체 및 주택 압류가 증가할 수밖에 없는 이유다. 초기에 내야 할 돈이 적기 때문에 많은 대출자들, 특히 저소득 계층의 대출자들이 이런 형태의 모기지를 많이 이용했다는 점도 문제를 가중시키고 있다.
2006년 발행한 서브프라임 모기지의 양이 가장 많다는 것은 2/28 Option ARM 구조에서 티저 레이트를 적용받는 2년이 끝나는 올해부터 변동금리 옵션 모기지를 택한 가구가 실질적인 충격에 직면한다는 의미다. 티저 레이트가 끝나는 시점에 원금과 이자를 제때 상환하지 못하면 나중에는 거의 사채 수준의 원금을 부담해야 하기 때문에 큰 문제가 아닐 수 없다.
부동산 침체로 미국 금융 체계의 핵심이나 다름없는 리파이낸싱(refinancing·재융자)이 어려워졌다는 점도 빼놓을 수 없다. 금리 하락기에는 티저 레이트 적용기간이 끝나더라도 대출 갈아타기를 통해 상환 부담을 줄일 수 있었다. 하지만 지금은 리파이낸싱이 어려운 상황에서 갚아야 할 원금은 날로 불어나니 무리하게 집을 구입한 사람들은 대출금 상환의 압박에서 벗어나기 어렵다.
설사 돈이 있어 대출금 조기 상환을 하려해도 이 역시 쉽지 않다. 프라임 모기지와 달리 서브프라임은 조기 상환 시 상당한 수준의 벌금을 물어야 한다. 이 모든 요인들이 결합해 서브프라임의 연체 및 부도율을 높이고 있다.
조만
- (현)KDI 국제정책대학원 교수
- 부동산 금융 및 유동화 상품에 관한 강의와 연구
- 패니매(Fannie Mae) 근무 : 미국 최대 국책 모기지 회사
- 세계은행 근무
