일본의 ‘빈집 골치’ 해결책
특별법이 끌고, ‘빈집 은행’ 플랫폼이 밀고
Article at a Glance
일본에서는 저출산, 고령화로 인한 인구 감소로 ‘빈집’ 문제가 심각한 사회적 과제로 떠오르고 있다. 문제가 심각해지자 정부와 지자체뿐 아니라 부동산 회사와 벤처기업들도 빈집을 활용한 새 비즈니스 기회를 탐색하고 있다. 빈집을 데이터베이스화해 유료로 정보를 판매하거나 빈집 주인과 수요자를 중개하는 플랫폼이 등장하고 있으며 빈집을 해체하는 분야에서 사업 기회를 발견한 기업도 생겼다. 부동산 회사들은 빈집을 별장, 공유 키친, 차고 등으로 지역의 수요에 맞게 개조하고 있고, 일반 회사들 역시 홍보 마케팅이나 지역 활성화 등 사회적 가치의 일환으로 빈집을 임대 혹은 매입해 활용하기 시작했다. 빈집의 양산은 한국도 피할 수 없는 문제인 만큼 다가올 미래에 대비하고 새로운 기회를 발굴하려면 일본의 사례에 관심을 기울일 필요가 있다.
늘어나는 빈집, 이어지는 법 개정
고령화와 저출산으로 인해 인구가 감소하는 사회에서는 다양한 문제가 생긴다. 젊은이들은 도시로 떠나고, 지방에는 고령자만 남는다. 고령자가 사망하거나 요양원으로 들어가면 그 집은 방치된다. 최근 일본 사회가 골머리를 앓고 있는 문제 중 하나도 바로 ‘빈집(空き家, 아키야) 문제’다. 지방에 있는 오래된 집을 상속받고자 하는 사람은 거의 없다. 집을 해체하는 데도 최소 200만 엔(한화 약 1800만 원)이 들기 때문에 그냥 내버려두는 사람이 더 많다. 일본의 빈집 문제가 심각해지자 정부뿐만 아니라 부동산 회사와 벤처기업들도 빈집 관련 영역에서 새 비즈니스 기회를 찾고 있다.
일본의 빈집 수는 2018년 기준 850만 채로 전체 주택의 약 14%를 차지한다. 이는 30년 전에 비해 2배 이상 늘어난 수치다. 빈집은 주로 고령 주인이 사망하거나 간병 시설에 들어간 후 방치되면서 생겨난다. 일본의 경우 신축 매물의 인기가 높고 중고 주택의 유통 비율이 유럽과 미국보다 낮은 편이라는 점도 빈집 증가의 원인으로 꼽힌다. 사람은 줄고 신축 매물은 늘고 있기에 빈집은 앞으로도 계속 늘 수밖에 없는 구조다. 하지만 빈집은 방치하면 경관을 해칠 뿐만 아니라 땅값을 떨어뜨리고 마을의 치안에도 안 좋은 영향을 미친다는 점에서 여러 문제를 야기할 수 있다.
일본 정부는 2015년부터 빈집 문제에 대한 대응책을 명시한 빈집 대책 특별조치법(空家対策特別措置法)을 시행하고 이후로도 지속적으로 법을 개정하고 있다. 법의 개정 방향은 크게 두 가지다. 첫째, 빈집 소유자가 짊어져야 하는 부담을 늘리는 방향이다. 관리 상태가 좋지 않은 빈집의 고정자산세를 높이는 것이 대표적인 조치다. 둘째, 빈집의 활용을 촉진하는 방향이다. 2023년 일본 정부는 법 개정안에 빈집 소유주가 건물 용도를 쉽게 바꿔 이용할 수 있는 ‘촉진 구역’을 설정하는 내용을 포함했다. 그리고 촉진 구역으로 지정된 곳에서는 재건축이나 용도 변경 절차를 간소화할 수 있도록 했다. 이렇게 법이 개정되고 있는 동시에 일본의 많은 지자체에서는 ‘빈집 은행 (空き家バンク)’도 운영하고 있다. ‘빈집 은행’은 일종의 빈집 데이터베이스로 빈집의 현황을 정확하게 파악해주고 빈집의 주인과 구매를 원하는 사람을 연결해주는 플랫폼 역할을 한다.
빈집 문제 해결을 위한 비즈니스 모델
그런데 최근 몇 년 새 이런 정부나 지자체가 움직이는 게 아니라 사기업이 운영하는 빈집 관련 사업이 크게 늘고 있다. 빈집 관련 대표적인 비즈니스 모델로 빈집 주인과 빈집을 원하는 사람을 매칭해주는 서비스가 증가하는 추세다. 몇 가지 사례를 살펴보자.
한 예로 일본의 스타트업 ‘아키야 가츠요 주식회사(空き家活用株式会社, 빈집 활용 주식회사)’의 CEO인 와다 씨는 회사가 운영하는 유튜브 채널에 직접 출연해 매입자 혹은 임차인을 모집하기 위해 오래된 민가를 소개한다. 이 채널에는 160개 이상의 동영상이 올라와 있고 영상에 소개하는 물건에 따라 조회수가 수십만 회에 달하기도 한다. 이렇게 회사의 홈페이지나 유튜브 채널에는 매물 정보와 함께 빈집이 위치한 마을의 정보를 소개해 이주를 고민하는 사람들에게 도움이 되는 실질적인 팁, 빈집 임대 및 매매를 고려하는 사람들이 궁금해할 만한 내용들이 올라와 있다.
이 회사가 최근 힘을 쏟는 영역도 빈집의 데이터베이스화다. 각 지자체가 빈집 은행을 운영하는 취지와 유사하다. 하지만 지자체는 빈집으로 등록된 집들의 데이터만 축적하는 데 반해 아키야 가츠요는 미등록된, 즉 유통되지 않는 빈집까지 사람이 직접 발로 뛰며 조사한다는 점에서 다르다. 회사 소속 조사관이 현재 도쿄, 나고야, 오사카의 대도시권 주택가를 돌아다니며 이웃들을 대상으로 탐문하거나 우편함, 전기 계량기 등을 통해 거주 여부를 유추하면서 빈집을 등록하는 식이다. 회사는 이렇게 데이터베이스를 구축함으로써 등기부등본 소유자 정보를 통해서도 조사되지 않는 미유통 빈집 4만5000건을 검색할 수 있도록 만들었다. 정부와 지자체가 수집하지 못한 정보의 공백을 메운 것이다. 회사는 앞으로 이 정보를 부동산 업체에 유료로 제공할 계획이다.
비슷한 비즈니스 모델을 들고나온 회사는 아키타 가츠요 외에도 더 있다. 가령 ‘모두의 0엔 물건(みんなの0円物件)’이라는 이름의 회사는 홋카이도를 중심으로 전국의 약 1500건의 빈집을 소개하고 있는데 이름 그대로 이 홈페이지에서 소개되는 빈집은 모두 0엔, 즉 무료로 판매된다. 계약 성공률은 80%를 넘고, 양도된 빈집은 음식점이나 셰어하우스 등으로 개조돼 사용된다. 모두의 0엔 물건을 통해 빈집을 구입한 한 구매자는 빈집의 등기 비용과 개조 비용이 약 100만 엔(약 900만 원) 이상 들긴 하지만 역에서 가까운 입지를 살려 창고로 활용하겠다는 의사를 밝히기도 했다.
홈페이지에 빈집 정보를 올리는 것은 무료다. 빈집 주인이 정보를 웹사이트에 올리면 원하는 구매자가 주인과 직접 교섭하면 된다. 서비스 요금은 두 가지 종류가 있다. 구매자가 주인과 직접 교섭하고 등기를 포함한 모든 절차를 스스로 진행하는 경우에는 모두의 0엔 물건 측에 어떠한 비용도 지불하지 않아도 된다. 다만 다른 요금제인 ‘오마카세 플랜’을 이용하는 경우 회사가 빈집 매매와 관련된 프로세스를 전부 지원하는 대신에 이용자가 16만5000엔(약 150만 원)을 지불해야 한다. 그런데 이용자의 70%가 오마카세 플랜을 이용하기 때문에 회사가 수익을 낼 수 있다. 빈집 구매자들의 절반 정도는 이를 집이 아닌 카페 등으로 개조해 활용하고, 나머지 절반은 임대 물건으로 시장에 다시 내놓는다고 한다.
이처럼 최근 일본에서는 아키야 가츠요, 모두의 0엔 물건처럼 빈집 매매를 중개하는 플랫폼을 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 나아가 빈집을 해체하는 분야에서 사업 기회를 발견한 기업도 있다. ‘밸류크리에이션’이란 회사는 빈집 철거업체를 중개해주는 서비스인 ‘해체 창구(解体の窓口)’를 운영하고 있다. 빈집 소유자는 해체 창구에 매물 정보를 보내기만 하면 등록된 여러 철거업체로부터 견적을 받아 비교한 뒤 저렴한 업체를 선택해 가장 낮은 비용으로 빈집을 철거할 수 있다.
이런 회사 창업자들의 인터뷰를 살펴보면 대다수가 빈집 문제 해결을 넘어 ‘지역 활성화’라는 더 커다란 목표를 내세우고 있다. 모두의 0엔 물건의 창업자인 나카무라 료 씨의 말에서도 이런 철학을 엿볼 수 있다. 그는 “빈집에 딱 맞는 매수자를 찾는 것이 과제다. 물건이 팔린 후에 유효하게 활용되지 않으면 소유자는 좋을지 모르지만 마을에 있어서는 좋은 결과로 이어지지 않는다. 따라서 물건을 잘 활용해 줄 매수자를 매칭해 주는 점에서 정확도를 높이고 싶다”고 밝혔다. 단순히 빈집을 없애는 게 목표가 아니라 방치된 빈집을 개조해 새로운 공간을 만들고, 이를 통해 마을에 다시 활기를 불어넣는 것이 회사가 추구하는 바라는 사실을 알 수 있다.
빈집, 손해 보는 부동산이 아니야
그러면 주로 어떤 사람들이 빈집을 사고 싶어 할까? 아예 부동산 기업 차원에서 직접 나서 빈집을 구매해 별장 등으로 탈바꿈하기도 한다. 도치기현의 나스시오바라역에서 차로 약 1시간을 달리면 ‘라이풀(LIFULL)’이라는 일본 부동산 그룹이 만든 별장을 만날 수 있다. 이 그룹은 부동산 정보 사이트를 운영하기 때문에 빈집 정보도 보유하고 있었다. 이들은 지은 지 30년이 넘고 주변에 아무것도 없어 생활이 불편하던 빈집을 매매해 별장으로 바꿨다. 이들은 ‘아무것도 없어 불편하다’는 단점을 ‘자연을 만끽할 수 있다’는 장점으로 살려 마케팅을 하며 빈집을 자연 친화적인 공간으로 변신시켰다. ‘린네(rinne,リンネ)’라는 이름이 붙은 이 별장에서 눈길을 끄는 것은 베란다와 연결된 독특한 형태의 사우나다. 자연을 즐기며 재충전하고 싶은 사람들을 타깃으로 ‘아무것도 없는 자연 속에서 즐기는 사우나’를 콘셉트로 내세운 것이다. 이런 용도 전환의 결과 아무런 용도 없이 방치돼 있던 빈집은 1~2개월 전부터 주말 예약이 꽉 차는 등 인기 시설이 됐다.
지방에만 빈집이 많은 것은 아니다. 도쿄 도심 내에도 5만 가구가 넘는 빈집이 있기 때문에 부동산 회사들은 도쿄에서도 빈집을 활용한 비즈니스에 눈독을 들이고 있다. 도쿄 이타바시구의 한 상점가에 위치한 ‘가메야 키친’은 80년간 이어온 신발가게 겸 주거지가 공유 키친으로 탈바꿈한 사례다. 점포의 리노베이션부터 관리까지 담당한 곳은 ‘젝트원(JECT ONE)’이라는 부동산 회사가 운영하는 ‘아키사포(アキサポ)’다.
아키사포는 빈 건물을 소유자로부터 일정 기간 빌려서 그 지역의 수요에 맞춰 리노베이션한다. 개조 비용은 전액 회사가 부담하며 리노베이션 후 임대인을 찾아 수입을 얻는다. 계약 기간이 끝나면 리노베이션한 건물은 소유주에게 그대로 돌아간다. 이런 모델을 보면 회사가 유동 인구가 많은 지역의 물건에만 관심을 가질 것으로 생각하기 쉽지만 꼭 그런 것은 아니다. 예를 들어, 도쿄 오타구(大田区)의 인적이 드문 곳에 오랫동안 방치된 빈집이 있었는데 아키사포는 이 인근에 오토바이 주차 공간이 부족하다는 주민들의 목소리를 듣고 해당 빈집을 차고로 개조했다. 젝트원은 주변에 어느 정도 인구만 있으면 각 지역의 수요에 맞는 용도를 찾을 수 있다고 강조한다.
일반 기업들이 빈집을 활용해 흥미로운 마케팅 기획을 하는 사례도 눈에 띈다. 2021년 가을 닛산자동차가 이바라키현 다카하기시와 함께 기간 한정으로 운영한 어드벤처(ADVANTURE)라는 관광 상품도 하나의 예다. 어드벤처는 ‘차박(차에서 숙박하는 것)’과 빈집을 결합해 캠핑족들의 불편함을 해소한다는 콘셉트를 내세웠다. 최근 일본에서도 캠핑을 즐기는 사람들이 많고 차박의 인기가 나날이 높아지고 있다. 하지만 이용 가능한 화장실이 적고 샤워가 불편한 것은 사실이다. 이에 닛산자동차와 다카하기시는 차 안에서 해결하기 힘든 부분을 빈집을 활용해 해결하는 안을 구상했다. 즉, 닛산자동차는 캠핑카를 빌려주고 다카하기시는 100년 이상 된 빈집을 빌려주기로 한 것이다. 잠은 캠핑카에서 자되 빈집의 화장실이나 샤워실을 이용하도록 하는 식이다. 비록 한정된 기간 동안만 운영됐지만 이 상품은 캠핑 초보자 입장에서는 쉽게 캠핑카를 시험해보고, 다카하기시 입장에서는 관광객을 늘릴 수 있는 기회로 활용됐다.
이처럼 일본 법상 사람이 숙박을 하면 여관업으로 분류되기에 별도의 허가를 받아야 되지만 몇 시간 사용하는 것은 허가를 받지 않아도 된다는 점에서 빈집은 여러 용도로 활용될 수 있다. 다카하기시의 현재 빈집 수는 353채로 5년 전에 비해 120채나 증가했다. 다카하기시는 지속적으로 빈집 문제 해결을 위해 노력해 왔고 80년 된 빈집을 사우나로 개조해 관광객들이 찾는 인기 시설로 변신시킨 이력도 있다. 하지만 300채가 넘는 빈집을 모두 임대하거나 개조하는 것은 사실상 쉽지 않기에 빈집의 일부 혹은 일정 시간만이라도 활용하는 방안을 고안하기 시작한 것이다. 이렇게 한시적으로 빈집 이용을 개방하는 방안은 빈집 주인에게 부수입을 줄 수도 있다는 점에서 모두에게 이득이다.
빈집 한 채가 아니라 마을 전체를 개발하겠다며 빈집에 관심을 보이는 스타트업 사례도 흥미롭다. JR동일본이 출자한 스타트업 ‘연선 마루고토(沿線まるごと)’는 지방의 무인 역과 빈집을 개조한 뒤 숙박시설로 만들어 마을 전체를 개발하려는 시도를 하고 있다. 이 스타트업은 철도 회사인 JR동일본이 보유한 역사를 호텔 프런트로 만들고 마을의 빈집을 호텔 객실로 개조해 지역 주민들과 함께 호텔을 운영한다. 즉, 지역 전체를 하나의 호텔로 보는 셈이다. 이런 시도는 지역 주민과 협력해 마을을 활성화시킨다는 의미도 띤다. 이 과정에서 회사는 마을에 산재해 있는 빈집들을 활용한다. “노후된 빈집 한 채만으로는 가치를 창출하기 어렵다. 우리는 다양한 점을 선으로 연결해 면적으로 지역 전체를 활성화하는 것을 목표로 하고 있다”는 것이 연선 마루고토가 꿈꾼 발상의 시작이다.
이렇게 기업들을 중심으로 움직임이 본격화하는 가운데 개인들 사이에서도 빈집에 대한 관심이 높아지고 있다. 일본에 정착한 외국인이 빈집을 저렴하게 구입해 민박이나 카페로 바꾼 스토리도 방송에 종종 등장하고 있다. 원격 근무가 지속되면서 지방으로 이주를 희망하는 사람들, 세컨드 오피스를 마련하려는 중소기업들도 빈집에 관심을 보이고 있다. 빈집 자체를 투자처의 하나로 보는 사람들도 늘어나는 추세다. 이에 따라 리모델링 전문가 혹은 빈집 투자 플래너와 함께 빈집을 둘러보고 공부하면서 수익성 높은 빈집을 매입하는 개인들의 커뮤니티, 모임도 정기적으로 개최되고 있다.
더 이상 피할 수 없다면 미리 대비해야
한국에도 최근 빈집 관련 뉴스가 심심찮게 들린다. 기관별로 빈집 관련 통계는 제각각이지만 최소 10만 호 이상은 되는 것으로 추정된다. 인구 감소로 인해 국내에서도 빈집은 점점 증가할 전망이다. 전 세계에서 가장 낮은 출산율, 빠르게 진행되는 고령화로 인해 지방을 중심으로 버려지는 집이 늘어날 것임은 누구나 쉽게 예측할 수 있다.
그런데 일본의 빈집 관련 전문가들이 입을 모아 하는 말이 있다. 바로 빈집이 되기 전, 사전 방지가 무엇보다 중요하다는 것이다. 1년 이상 집이 빈 상태로 지속되면 관리 및 수선이 힘들어지고 주인 혹은 상속자를 찾아 철거하는 것도 어려워진다. 이에 따라 일본의 지자체들은 사전 예방, 소위 ‘거주지의 종활(終活, 인생의 마지막을 마무리하기 위한 활동)’에 힘을 쏟는다. 통상적으로 자기 소유의 집에 혼자 살던 노인이 고령자 시설에 입주하면서 빈집이 될 확률이 높은 만큼 고령자가 주택과 관련해 친족 간 협의를 쉽게 진행할 수 있도록 법적 절차와 활용 방법을 소개한다. 고령자들을 모아 종활 관련 세미나를 진행하면서 건강할 때 주택을 계속 소유하고 싶은지 혹은 매각해 상속 분배하고 싶은지 생각을 정리하는 세미나를 열기도 한다. 또한 종활 세미나에서 가계도를 작성하도록 해 상속인이 누구인지 확인한다.
AI(인공지능)를 빈집 판별에 활용하고자 하는 움직임도 나타나고 있다. 도쿄 오타구는 도쿄공업대학과 함께 주택 이미지를 통해 AI가 빈집 여부를 판별하는 시스템 개발에 힘쓰고 있다. 특히 도시의 경우, 겉으로 보기에는 빈집인지 아닌지 파악하기 힘든 경우가 많다. 따라서 빈집의 실태를 확인하기 위해서는 막대한 시간과 비용이 들기 마련인데 AI에 수천 장의 빈집 사진과 특징을 학습시키면 더 효율적으로 빈집 여부를 판단할 수 있다. 이렇듯 현재 일본에서는 빈집의 판별, 매매, 개조까지 다양한 영역에서 빈집 활용을 촉진하는 비즈니스가 출현하고 있다. 이는 일본의 빈집 문제가 더 이상 피할 수 없는 사회적 과제로 떠올랐다는 의미로 해석할 수 있다.
이미 빈집 문제로 인해 골치를 썩이고 있는 일본의 사례는 앞으로 한국에서 어떻게 빈집을 활용해 새로운 가치를 만들 수 있을지에 대한 힌트를 준다. 국내 기업들과 개인들도 더 늦기 전에 빈집이 양산되는 것을 막고, 사회적 문제를 해결하면서 수익성까지 동시에 잡을 수 있는 비즈니스 모델을 탐색해볼 필요가 있다.
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