SR5. 공유 오피스, 사무실 문화 - 부동산 시장의 게임 체인저 될까

한국 등 아시아 공유 오피스 시장은 성장
임대 아닌 플랫폼 비즈니스로 승부 건다

318호 (2021년 04월 Issue 1)

Article at a Glance

전 산업계는 글로벌 팬데믹의 영향을 받았고, 공유 오피스 시장도 예외는 아니었다. 그러나 큰 타격을 입은 북미, 유럽의 공유 오피스와 달리 아시아 공유 오피스 시장은 상대적으로 선방했다. 그중에서도 한국 공유 오피스 시장에 대한 영향은 제한적이었으며 코로나19가 오히려 1) 바이러스로부터 안전한 업무 공간 2) 업황 변동성을 감안한 유동적인 부동산 계약 구조 3) 신규 오피스 설립에 드는 비용 절감과 가성비를 원하는 새로운 고객들의 수요를 일깨웠다. 고객군이 확대된 공유 오피스는 현재 플랫폼 비즈니스로 변모하며 오피스 문화, 부동산 시장을 동시에 변화시킬 ‘게임 체인저(Game Changer)’로 진화 중이다.



산업계는 사람의 몸처럼 유기적으로 연결돼 있다. 2020년 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 항공, 여행, 면세 등 일부 산업의 현금 흐름이 끊기고 몸 안에 흐르던 피가 통하지 않게 되면서 바이러스의 영향은 공간을 다루는 부동산 업계로 번졌다. 부동산 산업은 일반 소비재가 아닌 필수 소비재이기 때문에 직접 타격을 받지는 않았지만 바이러스발 경기 변동에 따른 업무용 부동산의 수요 변동성은 시간차를 두고 공유 오피스 업체 실적에도 영향을 미쳤다.

공유 오피스 시장에 미치는 영향

공유 오피스는 부동산이라는 하드웨어를 기반으로 한 플랫폼 사업이다. 다른 플랫폼과 마찬가지로 사용자를 우선 확보한 뒤 부가 서비스로 연계해 가치를 창출하지만 100% 온라인이 아니라 O2O(Online to Offline) 플랫폼 서비스라는 점에서 차별화된다. 그동안 공유 오피스에 대한 수요는 혁신적인 인테리어, 다양한 소셜 이벤트, 여러 업계 종사자를 만날 수 있는 커뮤니티라는 이점을 바탕으로 지속적으로 증가해 왔다. 2010년부터 10여 년 동안 전 세계적으로 매년 두 자릿수의 폭발적인 성장세를 이어갔을 정도다.

특히 다른 부동산 대비 고객이 접근성이 좋다는 것이 강점으로 작용했다. 공유 오피스는 소셜미디어나 웹에 노출된 온라인 광고를 통해 고객을 유치하고 실물 부동산을 소개해주기 때문에 고객들이 중개인을 끼고 매물을 직접 물색해야 하는 번거로움을 덜어준다. 보통 이렇게 공유 오피스에 유입된 고객, 임차인들은 현장을 둘러본 뒤 멤버십 계약을 하고 업무 공간을 사용한다. 이어 오프라인 플랫폼인 오피스에 머물면서 임대료와 서비스 비용을 합친 멤버십 비용을 지불하고, 나아가 기타 소비 활동을 한다. 이렇게 신규 고객들을 유치해 부가가치를 창출하는 게 공유 오피스 사업의 핵심이다. 그런데 코로나19는 이 고리를 차단했다.

초기의 공유 오피스는 자영업자, 프리랜서 등 직원 1∼20인 규모 미만의 기업을 대상으로 서비스를 제공했다. 이후 시장이 성숙하면서 직원 100인, 200인, 많게는 300인 규모 이상의 기업들로 분포가 다양해지긴 했지만 일반적으로 1∼20인 규모의 기업들의 비중이 높다. 이런 영세한 기업들은 시가총액 5000억 원, 즉 미드캡(Mid-cap) 이상의 기업들과 달리 대부분 1) 현금성 자본이 부족하고 2) 상황에 따라 인원이 급격하게 변화하며 3) 큰 유형자산 없이 컴퓨터 조작을 기초로 한 온라인 사업을 하고 4) 20∼40대 사이의 젊은 종사자로 구성돼 있다. 그런 의미에서 1) 비교적 적은 보증금을 요구하고 2) 상황에 따라 규모 변동이 용이하며 3) 최소한의 기자재만 들어갈 수 있는 공간이 있고 4) 다양한 테마의 커뮤니티를 제공하는 공유 오피스는 이들 고객에게 매력적인 선택지일 수밖에 없었다.

그런데 이런 소규모 고객이 많다는 점은 오히려 공유 오피스가 코로나19의 영향을 면치 못한 배경으로 작용했다. 작은 기업들은 보통 유동성이 충분하지 않기 때문에 3∼6개월 단위의 멤버십 계약을 선호하고, 이로 인해 공유 오피스는 회전율이 높을 수밖에 없다. 그런데 회전율이 높으면 그만큼 이전 고객을 대체할 신규 임차인이 필요한데 코로나19의 확산으로 예비 임차사들의 발길이 끊기면서 문제가 생긴 것이다.

067


위워크(WeWork)의 수난시대

오피스 부동산의 글로벌 선두주자이자 전 세계 약 800개 지점을 보유한 위워크가 입은 피해는 특히 컸다. 코로나19가 전 세계 구석구석에 침투한데다 위워크 지점이 많이 분포한 유럽과 미국에 직접적인 타격을 입혔기 때문이다. 그중에서도 위워크는 사무종사자 인구가 많은 대도시에 공격적으로 다수의 지점을 설립해 왔는데, 대도시 행정부들이 도시 전체를 폐쇄하고 도심 회사들이 ‘집에서 일하는(work from home)’ 방향으로 전환하면서 위기에 봉착했다.

068

실제 사례를 살펴보자. 2020년 초 위워크는 뉴욕 맨해튼에 약 100개의 지점과 약 23만 평(820만 제곱피트)을 보유하면서, 부동의 오피스 임대차 시장 큰손이었던 JP모건을 제치고 맨해튼에서 가장 많은 면적을 보유한 임차인이 됐다. 하지만 팬데믹으로 뉴욕시가 2020년 3월과 10월 도시 전체를 폐쇄하면서 직격탄을 맞았고, 100여 개였던 지점 수는 2021년 2월 기준 68개로 줄어들었다. 뉴욕포스트에 따르면 코로나19 확산 초기 위워크 사용객 중 확진자가 다수 발생했는데 이 과정에서 위워크 측이 미온적으로 대응한 것이 고객들의 불안감을 증폭시켰던 것으로 나타났다.

유럽에서도 미국과 비슷한 양상이 나타났다. 영국 런던에 거점을 둔 공유 오피스 세컨드홈(Second Home)의 경우 코로나19로 런던 지점들을 전부 닫고 말았다. 유럽의 대형 공유 오피스 중 하나인 프렉살(Prexal)은 영국 정부에 긴급 지원을 요청한 것으로 알려졌으며, 네덜란드의 공유 오피스, 스페이스(Spaces)도 덴마크 지점 42개를 일시적으로 폐쇄하는 등 어려움을 겪고 있다. 공유 오피스 전문 웹사이트 코워커(Coworker)가 공유 오피스 업체 1만4000개를 대상으로 팬데믹으로 인한 피해를 조사한 결과, 조사 대상의 약 72%가 고객 수 감소를 경험했고 41%는 기존 고객의 멤버십 재계약을 설득하는 데 어려움을 겪었다.

069_1

069_2


아시아 시장은 달랐다

그런데 놀랍게도 코로나19가 아시아 공유 오피스 시장에 미친 영향은 제한적이었다. 아시아의 경우 인도를 제외하면 팬데믹의 피해가 북미, 유럽 국가에 비해 상대적으로 적었다. 이는 바이러스의 발원지인 중국의 우한시를 제외하면 아시아 국가에서 도시 전체 폐쇄 조치 같은 행정 조치가 비교적 덜 발생했기 때문이다. 이에 따라 여행, 관광처럼 외국 통행 제한의 영향을 받는 산업을 제외하면 경제 활동도 많은 영역에서 지속적으로 이뤄질 수 있었으며 공유 오피스도 방역 수칙만 준수하면 인원이나 운영 시간 제한 없이 정상적으로 가동할 수 있었다.

미국과 유럽에서 고전한 위워크도 동남아 시장에서는 확장을 꾀하는 중이다. 특히 필리핀에서의 확장을 긍정적으로 검토하고 있다. 필리핀의 주요 도시인 마닐라의 부동산과 경제적 펀더멘털이 안정적이고 코로나 피해에서 빠르게 복구되면서 경기 반등 신호를 보이고 있기 때문이다. 주요 타깃 고객인 글로벌 대형 임차사들이 마닐라를 동남아 시장의 전초기지로 보고 있는 것도 위워크가 필리핀 진출을 고민하는 이유다.

공유 오피스 업체들 입장에서 아세안 지역으로의 사업 확장은 분명한 기회다. 현지 지리에 어둡고 부동산과 물가 정보 이해도가 상대적으로 낮은 대다수의 글로벌 기업이 동남아 대도시에 지사를 세울 때 다른 부동산보다는 자신들에게 익숙한 유명 공유 오피스를 신뢰할 가능성이 높기 때문이다. 이렇듯 해외 신흥시장에 갓 진입한 기업들과 빠르게 계약을 체결하려면 현지에 미리 위치해 있는 게 중요하다. 과거에도 글로벌 공유 오피스 업체들은 해외 지점을 오픈할 때 항상 1차 타깃 고객을 글로벌 기업으로 선정하고, 신규 진입한 이들의 오피스 수요를 빠르게 흡수하며 시장점유율을 확대하는 전략을 썼다.

한국 공유 오피스 시장의 예상 밖 선전

한국 공유 오피스 시장은 놀랍게도 팬데믹 이후 선방을 넘어 오히려 성장했다. 정부가 바이러스 방역에 비교적 효과적으로 대응하기도 했지만 무엇보다 코로나19가 공유 오피스를 모르던 시장의 잠재 수요를 일깨웠기 때문이다. 오히려 1) 바이러스로부터 안전한 업무 공간 2) 업황 변동성을 감안한 유동적인 부동산 계약 구조 3) 신규 오피스 설립에 드는 비용 절감과 가성비 등을 기대하는 새로운 고객들의 수요가 발생한 것이다. 특히 도처에 감염 위험이 있는 상황에서 안정적으로 일할 만한 공간을 찾는 수요가 급증했다.

사실 스타트업, 1인 기업의 직원들이나 프리랜서들은 커피 전문점, 스터디 카페 등을 주로 업무에 활용하는 ‘카공족’인 경우가 많다. 그런데 코로나19 이후 정부가 사람들이 많이 밀집하는 카페 같은 시설을 폐쇄하고 테이크아웃을 권장하면서 이런 카공족들이 갈 곳을 잃게 됐다. 자택보다 업무에 집중할 수 있는 공간을 원하던 이들의 최종 행선지는 결국 ‘최소 단위의 사무실’을 제공하는 공유 오피스가 됐다. 또한 단기 멤버십 계약이 가능하고 코로나 확산세가 진정되면 언제든 기존 업무 공간으로 돌아갈 수 있다는 점도 고객들을 공유 오피스로 끌어들였다.

업무 공간을 잃은 카공족이 유입될 가능성을 인지한 패스트파이브는 2020년 초 ‘패파패스’라는 단기 자유 좌석 상품을 론칭하면서 1인 사업자 수요를 수용했다. 패파패스는 기존의 월 단위 자유 좌석 멤버십과 유사하지만 고객들이 평일, 주말 등 사무공간 이용 주기를 좀 더 유연하게 조절할 수 있도록 했다. 커피, 시리얼, 차 등 각종 부대 서비스도 제공했다. 그 결과 패파패스는 스타벅스와 프리미엄 카페에 익숙한 카공족 고객들을 빠르게 흡수할 수 있었다.

070


팬데믹 시대 달라진 국내 고객들의 요구

팬데믹으로 인해 고객들도 이전과는 달라졌다. 첫째, 최소 단위 오피스에 대한 절대적인 수요가 늘었다. 기업들이 감염자 확산으로 조직이 한순간에 마비되는 것을 막기 위해 업무 공간을 분산하기 시작했기 때문이다. 특히 2020년 3월 구로구 콜센터에 이어 대구 콜센터, 보험사 콜센터에서 집단 감염에 따른 파급 효과가 크게 나타나자 각 기업은 콜센터를 본사에서 분리하는 한편, 재택근무나 격일 근무제 등을 급진적으로 추진했다. 또한 금융당국과 금융위까지 가세해 금융 기업들에 콜센터 사업장 밀집도를 줄이라고 주문하고 재택근무, 교대 근무, 분산 근무를 권고하면서 콜센터의 업무 수용력은 빠르게 줄었고 기업들은 업무 공백을 메우기 위해 채용을 늘렸다. 결과적으로 금융권발 오피스 수요는 급증했다.

071

둘째, 공간의 ‘안전’에 엄격한 잣대를 들이대기 시작했다. 이에 공간 방역뿐 아니라 현장을 방문하기를 꺼리는 예비 고객들을 위해 비대면 투어 영상도 준비했다. 비대면 투어 영상은 고객이 담당 커뮤니티 매니저들과 직접 돌아다니는 듯한 현장감을 느낄 수 있도록 360도 가상현실(VR)을 이용해 촬영됐다. 영상을 다각도로 회전시킬 수 있기에 관심 있는 위치를 선택해 공간 구석구석을 둘러볼 수 있다.

셋째, ‘한 기업당 한 공간’이라는 구획도 변했다. 대표적으로, 같은 기업이 한 공간을 점유하는 게 아니라 여러 사무실을 쓰는 경우가 늘었다. 나아가 물리적 공간뿐 아니라 탄력 근무, 근무시간 분산을 위해 시간대를 나누기에도 적합한지에 대한 문의도 많이 접수됐다.

넷째, 해외에 본사를 두고 있는 기업들의 단기 체류가 증가했다. 팬데믹으로 인해 외국계 기업 임직원들은 발이 묶이고 한국 체류 기간을 늘릴 수밖에 없었다. 이들은 해외로 언제, 어떻게 돌아갈지 모르는 상황에서 1개월 단위로 멤버십 계약을 끊임없이 연장했다. 급격한 업무 환경 변화 속에서 비용 지출을 줄이려고 노력하면서 장기보다는 단기 계약이 눈에 띄게 늘었다.

다섯째, 긴급 대관이 증가했다. 공용 오피스에는 미팅룸, 세미나실 같은 다목적 공간들이 존재하는데 이 같은 공간들을 사용하고자 하는 이들이 증가했다. 대학교, 대기업, 방송국 등 다양한 고객들이 예기치 못한 사유에서 공용 공간 단기 사용을 요청했다. 대부분 기존에 사용하던 시설이 코로나19 확진자 발생으로 돌연 폐쇄되면서 차선책으로 공유 오피스에 눈을 돌린 경우였다.

072


스타트업의 공간? 공유 오피스에 눈뜬 대기업

대기업 고객 유치는 마치 고구마 캐는 이야기와 비슷하다는 말이 있다. 그 말처럼 한 줄기를 당기자 관련 계열사 고객들의 입주 문의가 줄줄이 따라 나오고 있는 추세다. 조직원들이 빠르게 분산되길 원했던 대기업들에 컴퓨터 하나만 들고 오면 누구나 바로 업무를 개시할 수 있는 공유 오피스는 좋은 대안이었고 경험해 본 뒤 좋은 피드백이 쌓이면서 다른 계열사들도 관심을 보였다. 특히 지난해에는 한발 더 나아가 대기업 사옥 내에 위성 오피스 혹은 신규 공유 오피스 사업을 론칭하기 위한 협업 요청이나 상품 개발 제안도 늘었고, 일부 아이디어는 현실이 됐다.

수요 변화에 맞춰 공유 오피스도 대기업들의 니즈에 따른 맞춤형 솔루션을 내놓았다. 패스트파이브도 대기업들의 PM/FM 관리를 도맡아 주는 ‘오피스 솔루션’을 보유하고 있다. 이 종합 솔루션은 고객들이 현재 가진 공간을 개조하려 하거나 새로운 업무 공간을 원할 때 공간 물색부터 공유 오피스 형태의 인테리어, 시공, 운영, 관리까지 담당해준다. 고객 관점에서 업무 공간에 소요되는 시간과 비용을 동시에 절감해주는 서비스다.

플랫폼 서비스로 진화하는 공유 오피스

위워크의 IPO(기업공개) 실패, 팬데믹 사태 등으로 공유 오피스 사업의 영속성에 대해 우려하는 목소리가 근 2년 동안 높아졌다. 하지만 일련의 위기는 사업 구조의 문제가 아니라 지정학적 요소와 특정 기업 경영 악화에서 기인한 문제이다. 앞서 설명한 대로 한국의 경우 팬데믹 한복판에서도 공유 오피스에 대한 견조한 수요가 있었고, 우량 임차사를 찾는 오피스 임대인들의 수요와 맞물려 시장이 오히려 성장했다. 팬데믹이 끝나더라도 공유 오피스의 편리함과 여러 가지 장점을 인지한 고객들은 소셜미디어를 통해, 혹은 대면으로 입소문을 잠재 수요에 전달할 것이다. 향후 사무실이 업무 공간 현대화와 IT 발전 속도에 맞춰 혁신적이고 친환경적으로 발전해 나가게 되면, 공유 오피스 기업들도 물리적인 공간을 넘어 점점 플랫폼 사업자로 변모해 갈 것이다.

공유 오피스의 경우 아직 새로운 업무 공간을 경험해보지 못한 사람들이 많다는 점에서 성장 여력이 크다. 또한 공유 오피스 업체들은 미래 고객 서비스에 필요한 노하우, 고객 관리(Voice Of Customer) 경험 등을 쌓으며 프롭테크에 걸맞은 지적 자산을 축적하고 있다. 부동산 계약 정보, 지역 지리 정보, 고객 행동 패턴과 정보 등이 이에 해당된다. 지적 자산 축적 활동은 데이터 기반 의사결정과 전략적 선택에 취약한 전통적인 부동산 시장 참여자들과 구별된 가치를 창출할 것으로 예상된다.

앞으로 약 5년은 공유 오피스 사업이 단순 공간을 빌려주고 임대하는 것이 아니라 비즈니스를 위해 사용할 수밖에 없는 플랫폼으로 사람들의 머릿속에 자리 잡는 기간이 될 것이다. 대다수의 임대인이 건물에 스타벅스를 반드시 유치하고 싶어 하는 것처럼 이미 시대의 트렌드를 빠르게 읽는 젊은 임대인들 사이에서는 우량 공유 오피스 하나만 유치하면 여러 층에 걸쳐 임차인을 찾는 번거로움과 고민이 상당 부분 해소된다는 공감대가 퍼진 지 오래다. 업무 공간의 수요자들 역시 멋진 소프트웨어가 입혀진 오피스 공간을 찾아 시장으로 점점 더 유입될 것이다. 공유 오피스는 오피스 부동산 시장과 기업의 소비문화를 동시에 뒤바꿀 ‘게임 체인저(Game changer)’가 될 잠재력이 충분하다.


이강민 패스트파이브 전략기획팀장 jacob@fastfive.co.kr
필자는 대신증권 리서치센터에 근무하며 장기 투자 종목을 연구했으며 애널리스트로 미래 국내 경제를 이끌 반도체, 신(新)산업 분야 등을 담당했다. 이후 패스트파이브 운영본부 소속으로 지점 운영부터 신규 입사자 교육, 손익 분석과 같은 다양한 업무를 수행했다. 현재는 전략기획팀장을 맡아 IPO 준비, 신사업 전략 연구, 데이터 분석 등을 담당하고 있다.
동아비즈니스리뷰 318호 Dynamic Workspaces 2021년 04월 Issue 1 목차보기