민간 개발업자의 땀, 양목장을 주거천국으로…

 

편집자주

한국 최고의 마케팅 사례 연구 전문가로 꼽히는 김민주 리드앤리더 컨설팅 대표가 전 세계 도시의 혁신 사례를 분석한 ‘City Innovation’ 코너를 연재하고 있습니다. 급격한 환경 변화와 거센 도전에도 굴하지 않고 성공적으로 도시를 운영한 사례는 행정 전문가뿐만 아니라 기업 경영자들에게도 전략과 조직 운영, 리더십 등과 관련해 좋은 교훈을 줍니다. 독자 여러분의 많은 관심 바랍니다.

교육 중심 계획도시로 시작한 어바인

미국 캘리포니아주 LA의 바로 남쪽에 인접한 오렌지 카운티는 2010년에 거주 인구가 300만 명으로 미국에서 카운티 중 6번째로 큰 규모다. 이 카운티에는 애너하임, 코스타메사, 뉴포트비치, 헌팅턴비치를 비롯해 중소도시들이 많이 있는데 그중에서도 성장세가 가장 뚜렷한 도시가 어바인(Irvine)시다. 어바인의 면적은 172㎢로 그리 넓지 않으며 2010년 인구는 21만 명에 이른다.

어바인시는 한 기업이 주도해 계획적으로 만든 신도시라는 점이 독특하다. 이 도시 땅은 원래 어바인 가문이 목장(ranch)으로 사용하던 곳이다. 이 가문이 일찍이 1894년에 설립했던 농업전문회사인 어바인주식회사(Irvine Company)가 주도해 1960년대부터 이 지역을 개발했다.

어바인시는 1971년에 도시로 승격됐기 때문에 그리 오래된 도시는 아니다. 하지만 어바인시는 미국인에게 가장 살고 싶은 도시 중 한 곳이다. <비즈니스위크>지는 어바인시를 2011년 미국에서 최고 도시 5위로 선정했고 <CNN Money>는 2008년 미국 최고 도시 4위로 선정한 바 있다. 또 미 연방수사국(FBI)은 2010년 10만 명 이상 인구를 가진 미국 도시 중에서 범죄율이 7번째로 낮은 안전한 도시이고 미 인구조사국은 2008년 인구 6만5000명 이상 도시 중에서 인당 소득 수준이 7번째로 높은 도시라고 발표했다.

어바인시의 시장은 한국인인 강석희 씨다. 그는 어바인 시의원을 거쳐 2008년에 시장으로 당선됐고 2010년에 재선됐다. 2008년에는 52.2%의 득표율, 2010년에는 63.2%의 득표율로 당선됐을 만큼 주민들로부터 많은 지지를 받고 있다. 이러한 당선은 어바인시의 인구 구성에서 찾아볼 수 있다. 지역 주민 중 백인이 50.5%로 가장 많지만 아시안 역시 39.2%로 큰 비중을 차지하고 있다. 캘리포니아 남부에는 히스패닉 인구가 매우 많지만 어바인시에는 9.2%에 불과하다.

이 도시는 교육 중심 도시로 만들어지면서 크게 발전하기 시작했다. 캘리포니아주에는 캘리포니아 대학 캠퍼스가 10개나 있는데 가장 최근에 설립된 대학은 UC 머세드(UC Merced)이고 이보다 조금 전인 1965년에 만들어진 대학이 UC 어바인(UC Irvine)이다. 이 대학은 목장과 농작지로 사용하던 어바인 랜치 부지에 만들어졌고 이를 계기로 어바인시는 급속하게 팽창하게 된다. 시로 승격되기 바로 전인 1970년에는 인구가 1만 명에 불과했는데 1980년에 6만2000명, 1990년에 11만 명으로 급속히 늘어났고 2000년에는 14만3000명, 그리고 2010년에는 21만2000명으로 성장했다.

어바인 목장에서 어바인시가 되기까지

어바인시의 부지는 어바인 가문의 땅이었다. 어바인 가문의 선조인 제임스 어바인(James Irvine)은 1868년 세 명의 동업자와 함께 이 땅을 매입했는데 10년 후인 1878년 동업자로부터 부지를 모두 매입해 이 지역을 어바인 랜치(Irvine Ranch)라는 양 목장으로 사용했다. 그 아들인 제임스 어바인 주니어(James Irvine Jr.)는 어바인주식회사(Irvine Company)를 설립해 양 목장을 올리브와 오렌지를 재배하는 농작지로 바꾸었다. 제임스 어바인 주니어의 아들인 마이포드 어바인(Myford Irvine)은 어바인컴퍼니를 통해 그 부지의 일부를 상업 용도로 개발하기 시작했다.

그러던 중 캘리포니아 대학이 9번째 분교 설립을 위해 부지를 물색했고 1959년 어바인 가문에 땅을 매각해달라고 의뢰를 하게 된다. 그래서 마이포드 어바인은 1000에이커(4㎢)의 땅을 캘리포니아 대학에 단 1달러에 기증하게 된다. 어바인사가 흔쾌히 캘리포니아 대학의 요구에 응할 수 있었던 데에는 당시 어바인사가 앞으로 농업 이외의 새로운 개발 수요를 꿰뚫어 보았기 때문이었다. 농업 부문의 경쟁력이 하락하고 교외화로 인해 LA가 급속하게 팽창하면서 교외지역 개발 수요가 급증하고 있었던 것이다. 어바인사는 초기의 4㎢의 땅을 매각한 후 나중에 2㎢의 땅을 대학에 추가로 매각한다.

이때부터 어바인사는 도시개발 부문을 주력 분야로 전환하고 어바인 랜치 부지에 도시 건설을 계획한다. 이로 인해 캘리포니아 대학 어바인 캠퍼스를 조성하면서 세계적인 교육 중심 계획도시로 성장하는 계기가 된다. 당시 LA에서 활발하던 건축가 윌리엄 페레이라(William Pereira)가 도시계획을 추진했다. 비즈니스파크와 주거지역을 함께 만들어 쾌적한 환경을 조성하고 우수한 도시 인프라를 확충함으로써 첨단산업체를 유치할 수 있는 기반을 마련했다. 지금의 캘리포니아 주립대학교 어바인 캠퍼스를 중심으로 인구 10만 명의 도시로 어바인을 건설하기 위한 마스터 플랜을 설립하고 이에 근거해 1960년대부터 도시를 만들어 나갔다. 이 지역은 1971년에 공식적으로 도시로 승격됐다.

대학이 생기자 학교를 중심으로 마을이 형성되기 시작했고, 특히 LA의 대기오염과 범죄를 피해 많은 중산층의 백인들이 어바인 지역으로 이주했다. 농장은 금세 주택단지로 바뀌었고 어바인의 땅은 금싸라기로 변했다. 그러자 어바인 가문은 어바인사를 설립, 부동산 사업을 시작했고 현재는 어바인 지역 주택의 85%가량을 소유해 임대사업을 벌이고 있다. 이렇게 시의 초석을 닦은 어바인사는 고용창출, 주거환경, 쇼핑, 교통, 교육 등 5개 요소를 고려한 마스터 플랜을 세운 후 어바인시 당국의 수립을 요청하게 된다. 어바인시는 기업과 정부의 절충으로 시너지 효과를 얻고 있는데 어바인사의 기업가 정신을 바탕으로 한 효율성에 어바인시 정부의 주민 복지를 우선시하는 자세가 더해져 비로소 살기 좋은 도시를 위한 ‘경영’이 가능하게 됐다.

어바인사, 도시를 경영하다

어바인시의 가장 큰 특징은 어바인사라는 민간기업이 도시를 ‘경영’하고 있다는 점이다. 어바인사는 민간 기업답게 효율성을 최대화하는 데 능수능란하다는 평가를 받고 있다. 이러한 기업의 효율성을 엿볼 수 있는 하나의 예로 어바인사는 먼저 도시의 가치를 높이는 데 있어 치안과 교육이 무엇보다 중요하다는 사실을 간파했다. 그래서 범죄를 저지를 가능성이 높은 히스패닉과 흑인의 진입을 우려해 월마트와 같은 대형 할인 마트들이 들어서는 것을 허용하고 있지 않다. 다른 도시에서도 많이 볼 수 있듯이 건물 임대료를 높은 수준으로 유지해 잠재 범죄자들의 입주를 자연스럽게 차단하고 있다. 미국 내 어느 도시에나 있는 슬럼가를 어바인에서는 찾아볼 수 없다는 사실에서 어바인시의 높은 치안 수준을 확인할 수 있다.

또한, 교육을 위해서도 투자를 아끼지 않았다. 어바인사 자체적으로 시의 초, 중, 고등학교에 2000만 달러를 기부해 정부 지원만으로는 빈약한 어바인 공립 학교들이 최첨단 시설로 경쟁력을 유지할 수 있게 했다. UC 어바인에 대규모 기금을 내놓기도 했다. 이와 더불어 대학의 산학연계를 중요시해 이를 위한 발판 마련을 통해 교육 수준도 높이고 기금도 확보해 UC 어바인의 효율적인 발전을 이끌어냈다. 그래서 효율 중심의 기업 경영이 도시 운영에 큰 도움이 된다는 사실은 무엇보다도 어바인시의 초석인 ‘마스터 플랜’에서 가장 여실히 드러난다.

어바인 도시 계획의 지침서, 마스터 플랜

당시 어바인사가 추진했던 마스터 플랜의 특징은 지역경제 발전 및 일자리 공급을 위한 비즈니스 센터와 상업시설을 배치함에 따라 자족성을 추구했다는 점이다. 이와 함께 지역 주민의 생활환경 향상을 위해 각종 레크리에이션 시설, 공원, 오픈스페이스 등도 풍부하게 공급했다. 또 삶의 질 향상을 위해 야생동물 서식지를 비롯한 자연환경을 보존할 목적으로 어바인 랜치 내 보호구역을 지정, 특별 보호를 하고 있다.

최초의 마스터플랜은 주택, 일자리, 쇼핑을 균형 있게 만드는 입지 계획이었다. 도시가 계획된 당시부터 나중에 마스터플랜을 수정할 때에도 변하지 않은 것들이 있는데 바로 마스터플랜의 지속적 변모에 지침이 될 기본원칙과 건설과정의 기준이 되는 계획철학이다. 이는 기업이 경영전략을 세울 때 원칙과 기업의 비전에 맞추는 것과 같은 구조임을 알 수 있다. 이러한 기업전략 수립의 구조는 도시 경영에 적용돼 마스터플랜이 어바인시의 핵심적인 성공 요소가 될 수 있도록 했다. 어바인시 설립의 기본원칙은 마스터플랜의 5대 계획철학에 고스란히 담겨 있다.

마스터플랜의 5대 계획철학은 (1) 자족적인 커뮤니티를 구성하고 (2) 개별 마을들이 모여 도시를 형성하며 (3) 다양한 경험과 기회의 도시로 계획하고 (4) 주민이 도시 내부 구조에 쉽게 익숙해지도록 하며 (5) 시간이 지나면서 개선되는 도시로 성장하도록 하는 것이다.

이러한 큰 그림을 바탕으로 마스터플랜은 전체 도시민의 활동을 주거, 산업, 쇼핑, 교육 및 여가 등 5가지로 크게 분류하고 각 활동의 구체적 부문별 계획까지 수립했다. 그중 이 사례와 연관된 부분인 산업 쪽을 살펴보자면 마스터플랜에서 어바인이 잠만 자는 베드타운(bed town)으로 전락하는 것을 막기 위해 어바인 스펙트럼(Irvine Spectrum), 대학연구단지(University Research Park), 어바인 복합업무단지(Irvine Business Complex) 같은 시설을 계획해 두었다.

이 중 1985년에 완공된 어바인 스펙트럼은 마스터플랜을 통해 건설된 세계에서 가장 큰 규모의 첨단기술 연구단지로 어바인의 핵심적 업무센터 역할을 담당하고 있다. 이렇듯 토지보유회사인 어바인컴퍼니의 주도하에 계획된 마스터플랜은 도시자족성의 조기실현 및 정착을 비롯해 책임 있고 지속적인 후속관리가 가능하게 했다. 이는 오늘날 확립돼 있는 가치, 예를 들어 양질의 생활환경, 자연과 인간의 조화 같은 중요성을 그 시기에 이미 간파했던 어바인사의 철학을 눈여겨볼 필요가 있음을 말해준다.

기업들이 어바인을 선택하는 이유

앞에서 말했듯 어바인은 자연스럽게 생겨난 도시가 아닌 하나의 기업체가 계획적으로 만든 도시다. 어바인이 어떤 조사에서든 살기 좋은 도시로 꼽히는 이유는 도시를 조성할 때부터 교육, 안전, 시민생활 등을 최우선으로 고려했다는 데에 있다. 하지만 무엇보다도 어바인의 계획성이 가장 돋보이는 부분은 수많은 기업체들을 끌어모을 수 있을 정도로 최상의 기업환경을 갖고 있다는 점이다.

현재 어바인에는 사업체가 많이 있다. 포드자동차, 도요타자동차, 메르세데스벤츠의 디자인센터, 게이트웨이, 인앤아웃버거(In-N-Out Burger) 등이 어바인에 둥지를 틀고 있다. 기아자동차도 북미시장을 개척하기 위해 전략거점으로 활용할 통합업무 단지를 이곳에 뒀다. 또 대기업이 아닌 소규모 창업 회사들이 이 도시에 매우 많이 생기고 있는데 이에 힘입어 오렌지 카운티가 고용창출을 가장 많이 하는 10대 지역 중의 하나가 됐다. 기업하기 좋은 도시 어바인시의 매력은 과연 어디에서 나오는 것일까?

잘 꾸며진 도시가 기업을 부른다 어바인에 기업체들이 이렇게 몰리는 근본적인 이유는 세금도 정책도 아니라 계획도시로 잘 꾸며진 도시 요건을 들 수 있다. 그리고 정부가 기업주와 함께 어바인시에 직접 협조함으로써 기업의 특정 목표를 위한 자발적 공공투자가 쉽게 이뤄질 수 있다는 것이 주목할 만하다. 어바인시 내부는 주거지역, 상업지역, 공장지역 등이 명확하게 구분돼 있고 건설된 지 상당한 시간이 지났음에도 불구하고 지금도 새로 지은 듯이 깨끗하고 쾌적한 모습을 유지하고 있으며, 특히 안전망과 교육 특성화가 잘 돼 있다. 이렇게 좋은 교육환경은 교육열이 높은 아시아계의 인구를 꾸준히 유입시키는 이유가 되고 있다. 최상의 생활여건을 조성해 기업체 입주를 유도하는 데 성공한 어바인시는 주민의 40%가량이 지역 내에서 일하게 되면서 시의 자립 능력을 갖추게 되었고, 그러한 주민들이 중심이 돼 더 좋은 생활여건으로 발전시키고자 더욱 노력하고 있다.

양질의 노동력이 만드는 양질의 기업 실제로 어바인의 기업인들에 ‘왜 이곳을 택했느냐’는 질문을 던지면 ‘다양한 인종이 만들어 내는 양질의 풍부한 노동력 덕분’이라는 대답이 가장 많다. 특히 어바인에서는 백인에 이어 아시아계가 제2의 인종그룹으로 크게 형성돼 있어 아시아계 인재들의 활약이 돋보인다. 그렇다고 해서 다른 대도시처럼 ‘차이나 타운’ ‘코리아 타운’을 조성해 각 민족이 몰려 살고 있지는 않다. 각자의 민족적 정체성을 유지하면서도 동시에 공유하며 함께 살아가는 인종적 다양성이 돋보이는 곳이 어바인이다. 이러한 친화적 분위기 속에서 대학을 중심으로 한 사람들의 높은 학력 수준이 접목돼 각자의 능력과 장점을 발휘하면서 독특한 시너지 효과를 만들어 내고 있다.

비즈니스 파크의 중심, UC 어바인 대학과의 산학연계 잘 갖춰진 생활환경, 양질의 노동력도 중요하지만 어바인의 혁신적인 기업환경을 뒷받침해주는 가장 중요한 요인은 바로 캘리포니아 대학 어바인 캠퍼스(UC Irvine)다. 어바인사가 캘리포니아 대학에 부지 기증과 함께 캘리포니아 대학 어바인 캠퍼스를 조성하면서 세계적인 교육 중심 계획도시로 성장하는 계기가 됐다. 또한 어바인시 내부의 기업과 캘리포니아 주립대학 간의 산학연계는 어바인에 풍부한 일자리를 공급하는 동시에 주택과 일자리 간의 균형을 가능하게 했다. 이를 통해 많은 주민들이 어바인시 내에서 일자리를 얻었으며 도시의 자생률이 높아졌다.

어바인시는 산학 간, 기업 간의 활발한 연계를 위해 물리적 환경을 계획적으로 개발했는데 비즈니스파크 및 여러 어바인 스펙트럼, 대학연구단지 등 4대 업무 관련 지구들이 그것이다. 그중 대학연구단지(University Research Park)는 신규 기업의 인큐베이터 역할을 수행하며 미국 전체의 ‘산학연계의 꽃’이라 불릴 만한 산학연구단지다. 대학연구단지는 기업들로 하여금 UC 어바인의 최신 교육 및 연구 성과물들을 기업활동에 활용하도록 지원한다. 일례로 UC 어바인은 의생명공학 분야에서 산학협동 체제를 형성함으로써 이 분야의 명문 대학으로 부상했으며 현재 미국에서 20위 권에 드는 공공연구기관으로 성장해 이 지역 기업들에 정보, 기술, 인력의 공급처 역할을 하고 있다. 특히 어바인 캠퍼스 의과대학과 첨단의료기기 분야의 첨단업체들이 긴밀한 산학협동 체제를 갖추고 있다.

살기 좋은 도시, 어바인

미국의 어바인시는 살기 좋은 도시를 개발하는 데에 있어 민간 부문의 주도적 참여 및 민간과 공공 부문 협력의 좋은 사례를 제시하고 있다. 특히 민간 부동산개발 부문의 수익성 논리를 활용, 주민과 기업의 수요를 파악해 이를 충족시킬 수 있는 물리적 기반을 공급함으로써 지역경제발전과 우수한 생활환경을 갖춘 도시로 만들어 나갈 수 있음을 여실히 보여주고 있다. 또한 도시 개발에 앞서 마스터 플랜을 통한 목표와 방향 설정으로 효율적이고 효과적인 도시 성장을 가능하게 했다는 점도 주목할 만하다. 어바인시는 국내 기업들과 정부가 추진하고 있는 기업도시 개발에 많은 시사점을 던져주고 있다.

김민주 리드앤리더 컨설팅 대표 mjkim8966@hanmail.net

필자는 마케팅 컨설팅 회사인 리드앤리더 대표이자 비즈니스 사례 사이트인 이마스(emars.co.kr)의 대표 운영자다. 서울대와 시카고대에서 경제학을 전공했으며, 한국은행과 SK에너지에서 근무했고 건국대 겸임 교수를 지냈다. <로하스 경제학> <글로벌 기업의 지속가능경영> <하인리히 법칙> 등의 저서와 <깨진 유리창 법칙> 등의 역서가 있다.