SR5. 부동산 관점에서 본 ‘이커머스와 물류 혁신’

기존 부동산도 물류 허브로 활용
도심형 물류센터로 효율성을 높여라

319호 (2021년 04월 Issue 2)

Article at a Glance

이커머스가 급성장하면서 도심형 유통 물류센터, 저온/복합 물류센터 등 물류 부동산 투자에 대한 관심이 커지고 있다. 기업별로 물류 부동산을 효과적으로 활용하는 방법을 정리해 소개한다.

1. 이커머스 기업은 주요 취급 상품군, 배송 방식 등에 맞춤형으로 물류센터를 개발함으로써 효율을 극대화해야 한다.

2. 기존 물류 기업은 현재 대형 화주들 위주인 물류 풀필먼트 서비스의 제공 범위를 확대하고, 이커머스 기업과의 연합, 제휴를 통해 성장 동력을 확보해야 한다.

3. 유통, 제조기업은 보유하고 있는 물류 부동산을 ‘세일즈 앤 리스백(Sales and Leaseback)’ 전략으로 활용하거나 재개발을 통해 가치를 높일 수 있다.



2020년 전 세계를 뒤흔든 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 대유행 이후 이커머스는 IT 플랫폼 기업뿐 아니라 전통적인 오프라인 유통 기업도 뛰어들어 경쟁하는 유통산업의 핵심 전장이 됐다. 특히 급성장하는 이커머스를 뒷받침하기 위해 물류 인프라를 혁신하려는 시도들이 늘어나면서 물류 부동산에 대한 관심도 뜨거워지고 있다. 쿠팡은 전국 30개 도시에 약 170개 물류 부동산을 확보하며 미국 아마존에 버금가는 대규모 물류 부동산 인프라를 구축했다. 2020년 기준 물류센터가 새롭게 개발될 때마다 쿠팡이 우선적으로 활용을 검토할 정도로 현재 국내 물류 부동산 임대차 시장에서 쿠팡의 존재감은 압도적이다. 막대한 자본을 물류 인프라 확보에 직접 투자하는 쿠팡과 달리 네이버는 CJ대한통운과 대규모 지분 교환을 하는 등 기존 물류 사업자들과의 파트너십을 강화함으로써 물류 경쟁력 확보에 나서고 있다. 최근 국내외 물류 부동산 시장의 흐름을 바탕으로 국내 기업들이 모색해야 할 전략을 소개하고자 한다.

1. 물류 부동산 시장 전망

1) 도심형 유통 물류센터와 저온/복합 물류센터의 성장

코로나19 이후 이커머스 산업의 성장에 따른 물류 부동산 시장의 가장 큰 변화는 ‘도심형 유통 물류센터’의 급증이다. 고객들이 밀집한 서울 및 수도권 도심 지역에 로켓배송 혹은 새벽배송 서비스를 제공하기 위한 도심형 유통 물류센터의 수요가 증가하고 있다. 도심형은 보통 1시간 이내 배송이 가능한 지역을 말하는데 이러한 물류센터들은 주로 김포, 부천, 장지 등 서울 외곽에 분포해 있다. 예컨대, 최근 몇 년간 쿠팡은 폭발적으로 증가하는 주문량에 대응하기 위해 수도권 내 많은 물류센터를 임차해 풀필먼트센터, 캠프1 등으로 활용해왔다. 하지만 급하게 임차계약을 체결한 물류센터들 중 일부 시설은 규모가 작거나, 노후화됐거나, 입지적으로 열위에 있어 물류 시스템을 효율화하는 데 한계를 보이고 있다. 앞으로 쿠팡은 라스트마일 물류의 경쟁력 강화 및 효율화를 위해, 수도권을 중심으로 도심형 중소 유통 물류센터를 신규 개발하는 데 투자할 가능성이 높다.

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미국에서 아마존은 약 800개의 물류 부동산 인프라를 보유하고 있는데 이 중 약 200개가 풀필먼트 센터로 추정된다. 아마존 CFO인 브라이언 올사브스키가 “2020년 한 해 동안 아마존이 물류에 사용하는 부동산의 바닥 면적 합계가 전년 대비 50% 이상 증가했다”고 말할 정도로 아마존은 유례없는 수준으로 급증하는 고객 주문량에 대응하기 위해 풀필먼트센터와 라스트마일 배송을 위한 딜리버리 스테이션을 급격히 확대하고 있다. 특히 2021년 3월 아마존은 뉴욕시 내 라스트마일 배송을 위한 딜리버리 스테이션2 10개를 추가 설립한다고 발표했다. 현재 5개에 불과한데, 이를 세 배로 늘리겠다는 것이다. 참고로 현재 월마트, 타깃 등 주요 유통기업들은 뉴욕시 내엔 물류거점을 보유하고 있지 않다. 아마존은 딜리버리 스테이션을 통해 뉴저지, 필라델피아 등 뉴욕시 인근 주에서 배송할 때보다 약 22%의 배송비 절감 효과를 누릴 것으로 예상하고 있다.

아마존의 물류센터는 뉴욕뿐만 아니라 미국 내 주요 도시로 뻗어가고 있는데 흥미로운 점은 2020년에 신규 설립된 217개의 딜리버리 스테이션 중 약 40%가 인구 상위 5개 주에 위치해 있다는 점이다. 이는 아마존 프라임 회원들이 다수 거주하는 도시 내에서 빠른 배송 서비스를 더욱 강화하겠다는 전략으로 풀이된다. 아마존은 그동안 새로운 물류센터의 입지를 선정할 때 아마존 프라임 멤버십 회원을 위한 빠르고 효율적인 배송을 최우선 가치로 삼아왔다. 아마존의 물류센터 입지는 미국 동부, 서부 및 남부의 주요 도시에 다수 분포돼 있다. 반면 인구가 적은 중부 지방으로의 배송은 페덱스, UPS 등 3PL(3자) 물류 기업에 위탁하고 있다. 지방 확장을 통한 전국 네트워크 구축보다는 주요 고객들이 밀집해 있는 대도시에 물류 인프라를 집중시키겠다는 전략을 확인할 수 있는 대목이다.

또 다른 트렌드 중 하나는 저온 물류센터에 대한 수요가 늘고 있다는 점이다. 이커머스를 통해 신선 식품을 배송하는 비중이 확대되면서 이에 필수적인 저온 물류센터 수요 역시 확대되고 있다. 저온 혹은 저온과 상온이 복합된 물류센터가 뜨고 있으며 일반 물류센터를 저온 물류센터로 바꿔 사용하는 경우도 나타나고 있다. 최근 주목할 만한 사례로 2021년 3월 현재, 코람코자산운용이 보유하고 있는 케이로지스필드 물류센터를 들 수 있다. 케이로지스필드는 김포 고촌 물류단지에 있으며, 기존에는 전 층이 상온 물류센터로 개발됐다. 하지만 이후 대규모 공사를 통해 지하 1층 및 지상 1층을 저온 물류센터로 변경했고, 상온과 저온 창고까지 모두 이용할 수 있는 복합 물류센터로 탈바꿈했다. 이후 케이로지스필드는 임대료 상승을 통한 자산가치 상승은 물론, 이커머스 및 신선 식품 유통기업 등 저온 보관이 필요한 상품을 유통하는 화주들의 수요에 대응할 수 있게 됐다. 코람코자산운용에 따르면 이 물류센터는 준공 후 약 3개월 만에 임차인을 모두 확보하는 데 성공한 것으로 알려졌다.

2) 지방 물류 부동산 시장의 성장

그동안 국내 물류 부동산 공급은 대부분 수도권 및 충청권에 집중돼 지방 물류 부동산의 경우 노후화된 중소형 시설이 많은 것이 현실이다. 하지만 국내 이커머스 기업들이 편리하고 빠른 배송 서비스를 전국적으로 확대하면서 앞으로 지방 물류 부동산의 공급이 확대될 것으로 전망된다. 예컨대, 쿠팡은 대구, 광주 등에 메가급 허브 물류센터를 구축하고 있다. 3 쿠팡은 로켓배송 서비스를 전국 단위로 확장하고, 물류 및 운송 프로세스의 효율화를 높이기 위해 광역형 거점 물류 부동산에 대한 투자를 확대할 것으로 전망된다. 현재 수도권 물류 인프라 구축에 집중하고 있는 마켓컬리와 SSG.COM 역시 쿠팡과 유사한 방향의 물류 인프라 전략을 구사할 것으로 예측된다.

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국내 부동산 자산운용사들 중 발 빠른 곳들은 이 같은 흐름을 예측하고 이미 지방 도시의 주요 거점 권역에 물류 부동산 개발을 위한 토지 매입에 나서고 있는 상황이다. 또 수도권 내에서도 상대적으로 경기 동남부권은 물류센터가 많이 공급돼 있지만 경기 북부권은 공급이 많지 않은 상황으로 향후 북부권(연천, 포천 등)을 중심으로 신규 공급이 이뤄질 것으로 예상된다.

3) 물류 부동산 전환 실험

물류 부동산에 대한 수요가 빠르게 증가하는 데 비해 공급은 비교적 제한적인 상황이다. 이를 타개하기 위해 물류 부동산으로 용도를 ‘전환(transformation)’하는 다양한 실험이 전개되고 있다. 오프라인 유통 기업이 기존 유통 시설을 물류 부동산으로 전환하는 것이 대표적인 사례다. 미국의 월마트가 회원제 창고형 매장인 샘스클럽 점포들을 이커머스 물류센터로 전환한 사례처럼 국내에서도 롯데마트가 구리점, 잠실점 등을 ‘세미 다크스토어 4 ’로 개편했다.

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유통 시설을 물류 시설로 전환하는 데 있어 가장 큰 장애물은 바로 수익성이다. 현재 개별 자산의 임대 수익 관점에서 물류센터 임차인이 지불할 수 있는 임대료 수준은 리테일 임차인이 지불할 수 있는 임대료 수준보다 훨씬 낮다. 그렇기 때문에 유통 시설을 소유하고 있는 투자자가 자산을 물류센터로 전환하는 것은 수익성 관점에서 아직까지는 비현실적인 선택지다. 하지만 단순 투자자 관점이 아닌 이커머스 사업을 확대하고자 하는 유통 기업 입장에서 본다면 다른 의사결정을 내릴 수 있다. 즉, 유통 기업 입장에서 특정 유통 시설을 물류센터로 전환할 경우 개별 자산의 수익성은 하락할 수 있다. 하지만 자사 이커머스 물류 서비스 안정화에 기여하는 바가 더 크다고 판단되면 투자 관점에서 충분히 전환을 시도할 수 있다. 월마트가 샘스클럽 점포를 다크스토어로 전환하거나 롯데마트가 세미다크스토어 콘셉트를 실험하는 것도 이런 관점에서 이해할 수 있다. 월마트는 2021년 현재 6개의 다크스토어5 를 매사추세츠, 텍사스 등 동남부 지역 중심으로 운영하고 있다.

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미국 쿠시먼앤드웨이크필드의 롤리(Raleigh) 오피스에서 물류부동산팀을 이끌고 있는 트레이 앤더슨(Tray Anderson)에 따르면 리테일(유통) 시설을 물류 부동산으로 전환하기 위해서는 다음 네 가지 사항을 고려해야 한다. 첫째, 물류센터 도입 시 교통량 증가 등의 이슈로 지역 주민들의 반발이 있을 수 있다. 둘째, 입지를 잘 따져야 한다. 물류센터로 활용하려면 배후 수요와 근거리 내 위치해 있거나 교통 인프라 및 접근성이 우수해야 한다. 셋째, 이해 상충 문제가 발생할 수 있다. 예컨대, 전면 물류센터로 전환하는 것이 아닌 일부만 물류센터로 전환하는 세미 다크스토어의 경우, 리테일 임차인과 충돌이 있을 수 있고, 유통 시설로서 매력이 저하돼 방문객이 감소할 리스크도 있다. 마지막으로, 건축 설계(Building Design)도 고려해야 한다. 기존 유통 시설이 전면 개편을 통해 쉽게 물류센터로 전환되게 하려면 충분한 바닥 면적, 8m 이상의 높은 층고, 차량 진•출입로, 접안 시설 등을 확보하는 것이 필요하다. 특히 물류 상하역 선착장을 놓을 공간이 부족하거나 층고 등 건물 내부 구조가 적합하지 않으면 전환 자체가 어려울 수 있다. 샘스클럽의 경우 애초에 창고형(big-box) 매장으로 설립돼 상대적으로 이러한 문제에서 자유로웠다.

유통 시설뿐 아니라 도심 내 위치한 주유소 부지를 소형 물류 시설로 개발하거나, 주유소 내 물류 기능을 복합하는 실험도 진행되고 있다. 2019년 10월 쿠팡과 현대오일뱅크는 주유소 기반의 도심 내 물류거점 구축을 위한 MOU를 체결, 현재 약 22개의 주유소가 쿠팡의 배송 거점으로 활용되고 있다. 자동차 산업의 패러다임이 전기차로 빠르게 전환되면서 정유사들 사이에서 주유소 부지 활용에 대한 고민이 커지는 가운데 도심형 물류 시설로의 전환이 대안으로 검토되는 것이다.

물론 주유소 역시 앞서 언급한 자산의 수익성 이슈에서 자유롭지 않다. 특히 서울 도심 내 주유소 부지를 물류센터로 전환했을 때 현재로서는 임대 수익이 급감할 수밖에 없다. 그뿐만 아니라 차량 진•출입을 위한 공간 확보, 지역 주민의 반발 등의 이슈도 있다. 이런 이유로 도심 내 모든 주유소를 물류 시설로 개발하는 것은 현실성이 떨어지지만, 향후 도심 물류 거점을 확보하기 위한 이커머스 기업들의 경쟁이 어떻게 전개되는지에 따라 일부 주유소 시설이 물류 시설로 전환되는 시나리오는 충분히 실현될 수 있다.

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2. 기업별 물류 부동산 활용 전략

1) 이커머스

이커머스 기업이 물류 및 배송을 내재화하려면 물류 부동산에 대한 투자를 지속할 수밖에 없다. 하지만 물류 부동산에 대한 투자는 막대한 고정비를 발생시키기 때문에 규모의 경제를 달성하는 소수의 기업만 살아남을 수밖에 없는 게 현실이다. 향후 이커머스 기업들의 물류 부동산 투자 키워드는 ‘효율화’로 요약될 것으로 전망된다. 이커머스 기업들은 취급 상품군 및 자사 배송 서비스의 특성에 맞춤화된 물류센터를 확보할 수 있는 BTS(Built-to-Suit) 개발을 고려해야 한다. BTS 개발이란 물류센터를 사용할 임차인의 니즈에 맞춘 건축 형태를 의미한다. 예를 들어, 물류센터 내 전기 용량을 많이 필요로 하는 임차인은 건축 전에 전기용량 증설을 반영할 수 있으며, 소형 화물 배송에 특화된 물류 기업이라면 BTS 방식을 통해 분류 시설과 차량 접안 시설에 초점을 맞춰 개발을 진행할 수 있다. 이커머스 기업도 주요 취급 상품군, 배송 방식 등에 맞춤형으로 물류센터를 개발함으로써 효율을 극대화할 수 있다.

2) 물류 기업

전통적인 물류 기업의 경우 앞으로 이커머스와의 협력 및 제휴가 안정적인 물동량을 확보하고 매출을 성장시키는 데 필수적인 요건으로 자리 잡을 것이다. 나아가 이런 제휴를 통해 이커머스 기업들은 물류 기업에 3PL 물류를 넘어 풀필먼트 물류 서비스의 확대를 요구하게 될 것이다. 결국 이미 전국적인 물류 인프라를 보유하고 있는 물류 기업 역시 풀필먼트 서비스 확대 및 라스트마일 배송 등 물류 경쟁력 확보를 위해 물류 부동산에 대한 투자를 지속할 수밖에 없는 상황이다. 향후 물류 기업들은 현재 대형 화주들 위주로 제한적으로 제공하고 있는 물류 풀필먼트 서비스의 제공 범위를 확대하고 이커머스 기업과의 연합, 제휴를 통해 성장 동력을 확보하는 방향으로 나아가야 할 것이다.

3) 개인/소상공인 판매자

그동안 개인/소상공인 판매자들은 체계적인 물류 서비스에 접근하는 게 쉽지 않았다. 영세한 판매자들은 대부분 물류 업체의 택배 서비스를 이용해 자체적으로 물류를 처리해왔다. 하지만 규모가 커질수록 포장, CS, 반송 등 물류 업무 부담이 확대되며 외주화된 물류 관리 서비스에 대한 필요성이 커지게 된다. 반면 기존 물류 기업들이 제공하는 3PL 물류 관리 서비스는 물동량이 일정 규모 이상 되는 기업 고객에 우선적으로 제공된다는 한계가 있다. 이런 문제를 해결하기 위해 쿠팡과 네이버로 대표되는 거대 이커머스 기업들이 영세한 판매자들에게 풀필먼트 물류 서비스를 제공하게 될 것이다. 이로써 개인/소상공인 판매자들이 활용할 수 있는 물류 서비스의 선택지는 확대될 것으로 전망된다.

4) 일반 제조, 유통기업

의류, 식품 등 다양한 소비재 제조기업 및 유통 기업은 기존에 자체 물류 부동산을 보유하고 있는 경우가 많다. 이처럼 자체 물류센터를 보유하는 것은 안정적인 공급사슬관리(SCM) 측면에서 효과적인 전략일 수 있지만 물류 부동산에 대한 투자자들의 관심이 증가하고 있는 상황에서 한 가지 전략만 고집하는 것은 다소 비효율적일 수 있다. 최근 수년간 국내 물류 부동산에 대한 투자 건수 및 금액은 꾸준히 증가하고 있고, 물류 자산의 가격은 꾸준히 상승하고 있다. 이에 따라 물류 부동산에 대한 투자자들의 요구수익률(Cap Rate)은 지속적으로 하락하고 있다. (그림 1)

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물류 부동산을 보유한 기업이 고려할 수 있는 전략은 크게 두 가지가 있다. 우선, 보유 물류센터를 투자자에게 매각하고, 이를 임차해 사용하는 ‘세일즈 앤드 리스백(Sales and Leaseback)’ 전략이다. 물류센터에 대한 투자 열기가 뜨거운 시장 상황에서 높은 가격에 자산을 매각하고, 이렇게 확보한 현금을 신규 사업 투자나 부채 상환 등에 활용하는 데 유리하다. 또 신용도가 높은 기업이라면 합리적인 수준의 임대료로 임대차 계약을 체결할 수 있기 때문에 장점이 많은 전략이다.

다음으로 물류 부동산 내에서도 인기 큰 ‘저온물류센터’ 혹은 ‘도심형 유통 물류센터’로 바꾸거나 재개발해 더 높은 가격에 매각하는 ‘밸류애드(Value-Add)’ 전략도 검토할 수 있다. 입지 조건이 우수하다면 저온물류센터로 변경하거나 램프를 추가해 전 층 접안6 이 가능한 유통형 물류센터로 변경할 수 있고, 이를 통해 자산의 가치를 더 높여 매각할 수 있다.

5) 자산운용사

현재 자산운용사 중 일부는 지방 물류 부동산의 성장을 예상하고, 지방 주요 권역 내 물류 부동산을 개발하기 위한 토지를 매입하고 있다. 특히 국내 대체투자 자산운용사인 마스턴투자운용은 물류 부동산에 대한 투자를 넘어 물류 기업에 대한 투자를 단행해 눈길을 끌고 있다. 최근 마스턴투자운용은 관계사인 PEF 운용사(마스턴파트너스)를 통해 경기도 이천 소재의 소규모 3PL 물류 기업을 인수했는데 향후 물류 부동산 투자 시 임차인으로 활용할 수 있어 장기적인 시너지를 고려한 포석이라고 분석된다.

3. 물류 부동산과 이커머스의 미래

이커머스 기업들을 중심으로 물류 부동산에 대한 수요가 확대되고, 전국적으로 다수의 물류센터 개발이 이어지면서 우리나라 물류 부동산 시장은 불과 몇 년 사이에 개화기를 넘어 본격적인 성장기를 맞이했다. 무엇보다 주목해야 할 부분은 물류 부동산이 투자자들 사이에서 매력적인 투자 대상으로 부각되고 있다는 사실이다. 국내 자산운용사를 비롯해 해외 투자자들까지도 한국의 물류 부동산에 대해 높은 관심을 갖고 주시하고 있다. 최근에는 물류센터 개발이 완료되기도 전에 자산을 매입하는 선매입 사례도 증가하고 있다. 그뿐만 아니라 미국, 싱가포르 등 리츠(REITs) 선진국처럼 물류센터에만 투자할 수 있는 물류센터 리츠가 주식시장에 상장되며 개인투자자의 자금도 물류 부동산 시장에 유입되기 시작했다.

물류 부동산 투자 시장이 확대되고, 성숙해지는 것은 국내 물류 및 이커머스 산업의 발전에도 긍정적 영향을 미칠 것으로 전망된다. 우선, 물류 부동산을 보유한 기업들의 경우 부동산을 최신 트렌드에 맞는 물류센터로 재개발해 매각 차익을 얻을 수 있는 길이 생겼다. 이커머스 기업들 입장에서도 신축 물류센터를 개발하고, 이를 다시 매각해 임차 계약 형태로 사용할 수 있는 기회가 풍부해짐에 따라 물류센터에 대한 투자를 보다 긍정적으로 고려할 수 있게 됐다. 이는 결국 국내 이커머스 기업들의 배송 서비스 품질 향상 및 서비스 고도화로 이어질 것으로 기대한다.


쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 Industrial Services팀
류인영 상무 inyoung.ryu@ap.cushwake.com, 지현승 이사, 박현호 차장

쿠시먼앤드웨이크필드 한국 지사 Industrial Services팀의 류인영 상무, 지현승 이사, 박현호 차장은 물류센터, 데이터센터, 공장, 산업단지 등 다양한 산업용 부동산의 매입/매각 투자 자문, 임대차 자문, 개발 전략 자문 등 전문적인 서비스를 제공하고 있다. 오산 복합물류센터 매각 프로젝트, 안성 에버게인 물류센터 매각 프로젝트, 용인 죽전 데이터센터 부지 매각 프로젝트, 한국얀센 화성공장 매각 등 최근 국내 산업용 부동산 시장의 이슈가 된 주요 프로젝트들을 성공적으로 수행하고 있다.
동아비즈니스리뷰 350호 Smart Worcation 2022년 08월 Issue 1 목차보기