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SR5. 부동산 관점에서 본 ‘이커머스와 물류 혁신’

기존 부동산도 물류 허브로 활용
도심형 물류센터로 효율성을 높여라

류인영,지현승,박현호 | 319호 (2021년 04월 Issue 2)
Article at a Glance

이커머스가 급성장하면서 도심형 유통 물류센터, 저온/복합 물류센터 등 물류 부동산 투자에 대한 관심이 커지고 있다. 기업별로 물류 부동산을 효과적으로 활용하는 방법을 정리해 소개한다.

1. 이커머스 기업은 주요 취급 상품군, 배송 방식 등에 맞춤형으로 물류센터를 개발함으로써 효율을 극대화해야 한다.

2. 기존 물류 기업은 현재 대형 화주들 위주인 물류 풀필먼트 서비스의 제공 범위를 확대하고, 이커머스 기업과의 연합, 제휴를 통해 성장 동력을 확보해야 한다.

3. 유통, 제조기업은 보유하고 있는 물류 부동산을 ‘세일즈 앤 리스백(Sales and Leaseback)’ 전략으로 활용하거나 재개발을 통해 가치를 높일 수 있다.



2020년 전 세계를 뒤흔든 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 대유행 이후 이커머스는 IT 플랫폼 기업뿐 아니라 전통적인 오프라인 유통 기업도 뛰어들어 경쟁하는 유통산업의 핵심 전장이 됐다. 특히 급성장하는 이커머스를 뒷받침하기 위해 물류 인프라를 혁신하려는 시도들이 늘어나면서 물류 부동산에 대한 관심도 뜨거워지고 있다. 쿠팡은 전국 30개 도시에 약 170개 물류 부동산을 확보하며 미국 아마존에 버금가는 대규모 물류 부동산 인프라를 구축했다. 2020년 기준 물류센터가 새롭게 개발될 때마다 쿠팡이 우선적으로 활용을 검토할 정도로 현재 국내 물류 부동산 임대차 시장에서 쿠팡의 존재감은 압도적이다. 막대한 자본을 물류 인프라 확보에 직접 투자하는 쿠팡과 달리 네이버는 CJ대한통운과 대규모 지분 교환을 하는 등 기존 물류 사업자들과의 파트너십을 강화함으로써 물류 경쟁력 확보에 나서고 있다. 최근 국내외 물류 부동산 시장의 흐름을 바탕으로 국내 기업들이 모색해야 할 전략을 소개하고자 한다.

1. 물류 부동산 시장 전망

1) 도심형 유통 물류센터와 저온/복합 물류센터의 성장

코로나19 이후 이커머스 산업의 성장에 따른 물류 부동산 시장의 가장 큰 변화는 ‘도심형 유통 물류센터’의 급증이다. 고객들이 밀집한 서울 및 수도권 도심 지역에 로켓배송 혹은 새벽배송 서비스를 제공하기 위한 도심형 유통 물류센터의 수요가 증가하고 있다. 도심형은 보통 1시간 이내 배송이 가능한 지역을 말하는데 이러한 물류센터들은 주로 김포, 부천, 장지 등 서울 외곽에 분포해 있다. 예컨대, 최근 몇 년간 쿠팡은 폭발적으로 증가하는 주문량에 대응하기 위해 수도권 내 많은 물류센터를 임차해 풀필먼트센터, 캠프1 등으로 활용해왔다. 하지만 급하게 임차계약을 체결한 물류센터들 중 일부 시설은 규모가 작거나, 노후화됐거나, 입지적으로 열위에 있어 물류 시스템을 효율화하는 데 한계를 보이고 있다. 앞으로 쿠팡은 라스트마일 물류의 경쟁력 강화 및 효율화를 위해, 수도권을 중심으로 도심형 중소 유통 물류센터를 신규 개발하는 데 투자할 가능성이 높다.

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미국에서 아마존은 약 800개의 물류 부동산 인프라를 보유하고 있는데 이 중 약 200개가 풀필먼트 센터로 추정된다. 아마존 CFO인 브라이언 올사브스키가 “2020년 한 해 동안 아마존이 물류에 사용하는 부동산의 바닥 면적 합계가 전년 대비 50% 이상 증가했다”고 말할 정도로 아마존은 유례없는 수준으로 급증하는 고객 주문량에 대응하기 위해 풀필먼트센터와 라스트마일 배송을 위한 딜리버리 스테이션을 급격히 확대하고 있다. 특히 2021년 3월 아마존은 뉴욕시 내 라스트마일 배송을 위한 딜리버리 스테이션2 10개를 추가 설립한다고 발표했다. 현재 5개에 불과한데, 이를 세 배로 늘리겠다는 것이다. 참고로 현재 월마트, 타깃 등 주요 유통기업들은 뉴욕시 내엔 물류거점을 보유하고 있지 않다. 아마존은 딜리버리 스테이션을 통해 뉴저지, 필라델피아 등 뉴욕시 인근 주에서 배송할 때보다 약 22%의 배송비 절감 효과를 누릴 것으로 예상하고 있다.

아마존의 물류센터는 뉴욕뿐만 아니라 미국 내 주요 도시로 뻗어가고 있는데 흥미로운 점은 2020년에 신규 설립된 217개의 딜리버리 스테이션 중 약 40%가 인구 상위 5개 주에 위치해 있다는 점이다. 이는 아마존 프라임 회원들이 다수 거주하는 도시 내에서 빠른 배송 서비스를 더욱 강화하겠다는 전략으로 풀이된다. 아마존은 그동안 새로운 물류센터의 입지를 선정할 때 아마존 프라임 멤버십 회원을 위한 빠르고 효율적인 배송을 최우선 가치로 삼아왔다. 아마존의 물류센터 입지는 미국 동부, 서부 및 남부의 주요 도시에 다수 분포돼 있다. 반면 인구가 적은 중부 지방으로의 배송은 페덱스, UPS 등 3PL(3자) 물류 기업에 위탁하고 있다. 지방 확장을 통한 전국 네트워크 구축보다는 주요 고객들이 밀집해 있는 대도시에 물류 인프라를 집중시키겠다는 전략을 확인할 수 있는 대목이다.

또 다른 트렌드 중 하나는 저온 물류센터에 대한 수요가 늘고 있다는 점이다. 이커머스를 통해 신선 식품을 배송하는 비중이 확대되면서 이에 필수적인 저온 물류센터 수요 역시 확대되고 있다. 저온 혹은 저온과 상온이 복합된 물류센터가 뜨고 있으며 일반 물류센터를 저온 물류센터로 바꿔 사용하는 경우도 나타나고 있다. 최근 주목할 만한 사례로 2021년 3월 현재, 코람코자산운용이 보유하고 있는 케이로지스필드 물류센터를 들 수 있다. 케이로지스필드는 김포 고촌 물류단지에 있으며, 기존에는 전 층이 상온 물류센터로 개발됐다. 하지만 이후 대규모 공사를 통해 지하 1층 및 지상 1층을 저온 물류센터로 변경했고, 상온과 저온 창고까지 모두 이용할 수 있는 복합 물류센터로 탈바꿈했다. 이후 케이로지스필드는 임대료 상승을 통한 자산가치 상승은 물론, 이커머스 및 신선 식품 유통기업 등 저온 보관이 필요한 상품을 유통하는 화주들의 수요에 대응할 수 있게 됐다. 코람코자산운용에 따르면 이 물류센터는 준공 후 약 3개월 만에 임차인을 모두 확보하는 데 성공한 것으로 알려졌다.

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